Børsen Finans skrev den 27. juni, at DLR Kredit vil begynde at tilbyde lån med sikkerhed i private ejerboliger om et par år. Det er et marked de kommer til at deles om med mastodonten Nykredit/Totalkredit, det lidt mindre RD, miniputten Nordea og mikroputten BRFkredit.
Hvad skal DLR på et allerede fyldt marked for realkredit til private?
Fra DLRs synspunkt er svaret helt oplagt: Private boligejere udgør typisk en langt mindre risiko end landbrug, andelsboligforeninger og udlån til erhverv. Det oplagte svar er altså at de ønsker at sprede risikoen i deres kapitalcenter, så det samlet set bør medføre en sænkning af risikoen. Det skulle gerne give bedre kurser og igen lavere renter til låntagerne i samme kapitalcenter.
Et opgør med Nykredit-ejede Totalkredit?
DLR’s ejere er små og mellemstore danske pengeinstitutter. Bankrådgiverne i de små pengeinstitutter har allerede realkreditlån til private ejerboliger på hylden – fra Totalkredit.
Der er selvfølgelig den tvist, at Totalkredit er fuldt ejet af Nykredit, og at Nykredit med købet af Forstædernes Bank i 2008 har udviklet sig til en af Danmarks største banker. Dermed har Nykredit også udviklet sig til en stor konkurrent til de små og mellemstore pengeinstitutter.
Man kan derfor ikke fortænke DLRs ejere i, at det måske var værd at overveje om ikke et selskab de selv ejer kunne håndtere noget af långivningen i stedet for at sende forretningen direkte over til konkurrenten og på den måde bidrage til konkurrentens overskud.
Lavere rente hos Totalkredit end DLR
DLR Kredits obligationer handler til en dårligere – dvs. lavere – kurs end obligationer udstedt af Nykredit/Totalkredit. Det skyldes bl.a. kvaliteten af de bagvedliggende panter (fordeling på segmenter, belåningsgrader m.v.), og at man som lille Danmarks femtestørste realkreditinstitut har svært ved at få udstedt nok lån til at gøre sig stor nok til at dukke op på investorernes radarskærm. Investorer har det nu engang bedst med obligationer, hvor de har en vis sikkerhed for at kunne købe og sælge dem uden at skubbe til kursen i markedet.
Da dette blev skrevet var forskellen mellem Nykredits 30-årige obligation med 3,5% i rente og med betaling af afdrag og DLRs samme cirka 50 øre. Nok til at låntager umiddelbart bør foretrække obligationen udstedt af Totalkredit/Nykredit.
Tolagsbelåning gør DLR billigere end Totalkredit
Ovenstående er bare ikke den fulde historie.
Hos Totalkredit skal låntageren der vil have et 30-årigt fastforrentet lån på 1 mio. kr. på mere end 60% af sin boligs værdi klemmes igennem tolagsbelåning, der medfører dobbelt tinglysningsgebyr og en månedlig ydelse efter skat på ca. 4.500 kr. Hos DLR kan kunden få samme lån og slippe med ca. 4.200 kr. efter skat. I DLR’s tilfælde er der ovenikøbet anvendt en bidragssats på 1,0%, der bruges til erhverv. Bidragssatsen til private vil formentlig blive lidt lavere. Priserne er taget fra hhv. Nykredits og DLRs hjemmeside.
De små banker må være trætte af Nykredit/Totalkredit
Totalkredit-samarbejdet er ikke hvad det har været, når Totalkredit-bankerne arbejder på at udvide DLR Kredits forretningsområde.
I den sammenhæng er det værd at huske, at Jyske Bank og Sydbank er begyndt at sende deres egne lån med pant i fast ejendom over til BRFkredit, der sender dem videre ud til sine realkreditinvestorer. Lånene beholder bankens logo og kunden skal stadig ringe til sin lokale bankrådgiver – går alt godt, opdager kunden aldrig at BRFkredit er involveret. Dette er lige modsat Totalkredit, hvor kunden pludselig får et nyt sted at henvende sig, og sæt nu kunden kom til at ringe til Nykredit efter et opslag i kurslisten.
Det er interessant, at bankerne teknisk set sagtens kunne have sendt deres lån til Totalkredit, hvis de havde villet. Totalkredits obligationsprospekter giver eksplicit mulighed herfor. Men Jyske Bank og Sydbank vil gerne skubbe lidt til magtbalancen i Totalkredit.
Det bliver spændende at se, hvordan samarbejdet mellem de små og mellemstore danske pengeinstitutter og Totalkredit udvikler sig de næste 10 år.