Drømmer Nationalbanken om at tolagsbelåning bliver standard?

Share on Facebook0Share on LinkedIn0Tweet about this on Twitter0

I anbefalingerne i den seneste udgave af rapporten Finansiel Stabilitet, der udkom i onsdags, skriver Nationalbanken:

Realkreditinstitutterne bør vælge en forsigtig forretningsmodel.
Investorernes tillid til realkreditobligationernes kreditværdighed og likvididet er kernen i realkreditsystemet. For at bevare denne tillid er en passende afstand til lovgivningens grænser nødvendig. Det vil sige, at institutterne ikke skal yde lån med rentetilpasning og afdragsfrihed, samt lån finansieret med SDO eller SDRO, helt op til de grænser, der er fastsat i loven.

Det er uklart om de mener, at det er kombinationen af rentetilpasning og afdragsfrihed, der skal stoppes, eller det vitterligt også gælder produkterne individuelt. En ting er dog sikkert: Nationalbanken må virkelig synes, at Nykredits model for tolagsbelåning er vejen frem.

Længere inde i rapporten uddyber de:

Investorernes grundlæggende tillid til realkreditobligationernes kreditværdighed er kernen i det danske realkreditsystem. For at bevare denne tillid bør institutterne vælge en forsigtig tilgang, hvor der lægges en passende afstand til lovgivningens grænser. Institutterne kan fx undlade at yde lån med variabel rente og lån med afdragsfrihed helt op til lovgivningens lånegrænser. Det samme gør sig gældende for lån finansieret med SDO eller SDRO. Institutterne kan også vælge en højere kapitalisering eller i god tid sikre sig en tilstrækkelig stødpude af supplerende kapital. Det vil øge systemets robusthed over for ejendomsprisfald, rentestigninger og andre negative stød til økonomien.

Et institut, Nykredit Realkredit, har valgt ikke længere at tilbyde etårige rentetilpasningslån, lån uden afdrag og lån finansieret med SDO helt op til lovgivningens belåningsgrænser.

Ja, SDO-belåning giver refinansieringsrisiko

Det er afgjort korrekt, at kravet til realkreditinstitutterne om, at LTV-overskridelser skal dækkes med ekstra kapital har introduceret en refinansieringsrisiko, da institutterne skal hente kapital, når ejendomspriserne er faldet. Når ejendomspriserne falder, plejer der også at være lavkonjunktur. Det plejer at medføre forøgede risici i den finansielle sektor, og det vil investorerne gerne have sig ekstra betalt for. Derfor er det aldrig sjovt at skulle hente penge, når det brænder på.

Tolagsbelåning er ikke løsningen

Nykredits løsning med altid at give tolagsbelåning er dog kun lokalt optimerende og kan ikke være en fordel for låntagerne eller for samfundet. Låntagere skal betale dobbelt tinglysningsgebyr og regne grundigere efter ved omlægninger for at se om det kan betale sig. De får et mere indviklet produkt. Og nu får de ikke engang lavere bidrag end hos de øvrige realkreditinstitutter.

Produktindskrænkninger i det yderste lag kan være udmærket. Forhøjede renter på det yderste lag er svære at undgå, da obligationerne i yderlaget bliver illikvide, og så er der den krølle på halen, at investors risici har det med at koncentrere sig i det yderste lag (se fx mit tidligere indlæg Dyrt for Nykredit at lave tolagsbelåning pga. høje kapitalkrav i RO-centeret.)

Alt i alt må det for samfundet være mere optimalt, at fremskaffelse af finansiering kan ske så effektivt som muligt. Den forhøjede refinansieringsrisiko må institutterne tage sig betalt for på samme måde som de bliver kompenseret for kreditrisikoen på den enkelte låntager: Via bidragssatsen. Det er nemt og enkelt. Høje bidrag til kunder med høj defaultrisiko, lave bidrag til kunder med lav defaultrisiko. Og husk på: I Danmark afskaffede vi tolagsbelåning i 1980, fordi det gav for meget bøvl og var uigennemskueligt for låntager.

by seier+seier, on Flickr
Nationalbanken (seier+seier, on Flickr)

Finansiel Stabilitet 2013
Nationalbanken

Realkredittens historie
Realkreditrådet

Dyrt for Nykredit at lave tolagsbelåning pga. høje kapitalkrav i RO-centeret
Kassemesterens Klumme

Nyhedsbrev

Gå ikke af glip af nye indlæg her på bloggen - tilmeld dig nyhedsbrevet.
Højst 1-2 emails per uge.
Email
Share on Facebook0Share on LinkedIn0Tweet about this on Twitter0

Skriv et svar