Realkredittens P-lån fik en tur i mediemøllen for nylig efter mange års glemsel. Den kommende lovgivning om refinansieringsrisiko i realkreditten – “F1-redningen” – lægger op til en ny spurt af produktudvikling af nye realkreditprodukter. P-lån er måske ikke en oplagt konkurrent til Cita-lån, men det har mange relevante egenskaber.
P-lån er lån finansieret i en portefølje af de samme obligationer som bruges til rentetilpasningslån (flexlån). Investorerne elsker dem fordi de er så nemme at prise. Med de her obligationer skal investorerne hverken tænke på afdrag, konvertering, rentefixinger, caps, floors eller noget som helst ud over holdning til renteudvikling, spreads generelt og spreads på instituttet.
P33 kan være oplagt alternativ til F1
Et oplagt P-lån kunne være P33, der er finansieret i en 1-årig, en 2-årig og en 3-årig obligation med tilnærmelsesvist lige meget i hver obligation, når lånet udbetales. Vægtene svinger lidt afhængig af renteudviklingen, men det er en god tommelfingerregel at antage, at lånet er finansieret lige meget i hver obligation.
Der er som sådan ikke noget teoretisk til hinder for at lave et P-lån finansieret i tre obligationer med udløb april, oktober og januar og på den måde ramme en tilnærmet 1-årig rente. Den eneste hindring her er, at ratinginstitutter og EU-lovgivning stiller krav om anvendelse af finansiering med en løbetid længere end et år. Derudover kan der være en hindring i at den F1-redningen ind til videre lægger op til også at inkludere 3-årige obligationer fra 1. januar 2015, hvorfor det kan blive nødvendigt at skifte til at udstede 4-årige obligationer, hvilket svarer til et P25-lån (ca. 25% refinansiering pr. år).
Fordele ved P-lån (P33)
1. Renteændringer i det 3-årige punkt slår langsomt igennem med ca. 33% af renteændringen pr. år.
2. Udbetales på et gennemsnit af den 1-, 2- og 3-årige rente, der for det meste er lavere end den 3-årige rente.
3. Finansieret i den mest efterspurgte obligationstype som også bruges til rentetilpasningslån og dermed god chance for lavere renter end andre produkttyper.
Ulemper ved P-lån (P33)
1. Udbetales på et gennemsnit af den 1-, 2- og 3-årige rente så der er en slags indbygget ”rentetrappe” ind til alle obligationer var 3-årige på udstedelsestidspunktet
2. Kan aldrig indfries til kurs 100, heller ikke på en refinansiering, da der altid er obligationer der lever videre. Det er dog ikke meget anderledes end for Cita-baserede lån (Flexkort, Kort Rente, RT kort osv.)
Langsom tilpasning – men til højere 3-årig rente i stedet for 1-årig
P-lån er aldrig rigtig slået igennem, selvom logikken med langsom rentetilpasning faktisk er genial til delvis sikring mod kraftige rentestigninger. En 5%-points rentestigning slår således kun igennem på en tredjedel af et P33-lån om året.
Renten må forventes i gennemsnit og for det meste at være højere end F1, da man jo netop følger den 3-årige i stedet for den 1-årige rente. I dag er begge punkter på rentekurven så lave, at det ikke betyder så meget, men over tid kan forskellen blive større til ugunst for sammenligningen med F1-renten.
Der er derudover en masse prismæssige effekter i markedet af at flytte udstedelsen længere ud på rentekurven, som kan gøre 3-årige renter højere end korte renter. Det kunne pege på at Cita-lånet derfor vil performe bedre i en sammenligning med et P33- eller P20-lån, men det er svært at pege på en entydig effekt, da også Cita-obligationerne skal udstedes i samme segment. Måske kan der være noget at hente, hvis Cita-obligationen er priset med udgangspunkt i for høje forventninger til udviklingen i Cita-fixingerne…