Realkreditinstitutterne får mere magt over dit lån

Share on Facebook1Share on LinkedIn0Tweet about this on Twitter0

Et interessant mønster begynder at tegne sig i dansk realkredit – og boligfinansiering: Realkreditinstitutterne får mere magt til at skrue på sammensætningen af obligationer bag lån uden at kunden skal foretage et aktivt valg.

FlexKort og Kort Rente

Realkredit Danmark, Nordea og snart også Nykredit har introduceret FlexKort, Kort Rente og hvad de ellers hedder. Obligationen bag lånene har variabel rente (Cita 6m), et fast rentetillæg, og realkreditinstituttet kan vælge at refinansiere kunden over i en ny obligation med mellem 1 og 10 års løbetid.

Netto for kunden:
* Risiko for indlåsning, da ny obligation kan blive lille og illikvid.
* Risiko for indfrielseskurs over 100 og færre muligheder for opsigelse til kurs 100 end F1, der jo kan opsiges årligt. Kan være uheldig at blive finansieret i obligation med lang løbetid og højt tillæg for derefter at skulle indfri efter fald i rente/OAS/kreditpræmie til overkurs.
Begge risici formentlig begrænsede i praksis, men de er ikke 0.

F1 i konverterbare obligationer (RTL F)

BRFkredits oktober-F1-lån bliver i øjeblikket refinansieret over i en 3-årig amortiserende konverterbar obligation – den såkaldte RTL F – dog med eksakt samme forventede cash flow som en RTL classic med forlængelse ved fejlet refinansiering (og dermed må vi jo antage samme kurs, alt andet lige). Oprindeligt blev der udelukkende anvendt stående, inkonverterbare obligationer til finansiering af F1. Ændring i obligationerne krævede at kunden bad om at skifte fastrenteperiode til fx F3.

Netto for kunden:
Næppe nogen effekt i praksis relativt til F1 i dag.
Fravær af rentetrigger kan både vise at være en fordel og en ulempe. Der er ingen ond spiral ved rente/OAS-stigninger, der giver rentetriggeren værdi. Til gengæld er der ingen beskyttelse mod en pludselig og kraftig rentestigning på refinansieringstidspunktet (valutakrise-niveau).
Fortsat mulighed for opsigelse til kurs 100 én gang årligt.

Jyske Bank F1

Jyske Banks F1-lån bliver styret fuldstændig af banken. Banken sammensætter finansieringen og behøver aldrig spørge eller orientere kunden. I stedet oplyser banken en rente inkl. bidrag, som kunden skal betale. Kunden kan til gengæld slippe ud til kurs 100. Og må huske at mærke efter med sig selv, om Jyske Banks misligholdelsesklausul er et problem. Om den reelt giver Jyske Bank mulighed for at opsige lånet, hvis kundens økonomiske forhold ændres er uklart. Det er enten dygtigt spin fra konkurrenterne eller en reel feature i låneaftalen. Jyske Bank siger, at de kun vil bruge klausulen, hvis de bliver udsat for misrøgt af ejendommen, urigtige oplysninger eller akkordforhandlinger. Urigtige oplysninger plejer dog heller ikke just at gøre realkreditinstitutterne glade.

 

Dansk realkredit står langt fra stille for tiden…

Nyhedsbrev

Gå ikke af glip af nye indlæg her på bloggen - tilmeld dig nyhedsbrevet.
Højst 1-2 emails per uge.
Email
Share on Facebook1Share on LinkedIn0Tweet about this on Twitter0

Skriv et svar