Har vi Nordens dyreste realkreditlån?

Share on Facebook2Share on LinkedIn0Tweet about this on Twitter0

Mediedækningen af bidragssatser, kursskæring og grådige bankaktionærer bliver ind i mellem lidt for sensationel og perspektivløs. Jeg skal ikke forsvare danske realkreditinstitutters prispolitik, og realkredittens rentemarginaler er jo tydeligvis højere i 2015 end i 2007, så selvfølgelig er det relevant at spørge: Leverer den danske realkreditmodel med balanceprincip og tydelig opdeling i markedsrente og rentemarginal stadig “verdens billigste realkreditlån”?

Det er en sammenligning, der er umådelig svær at lave for hvert land har sine institutionelle forhold – traditioner, lovgivning, økonomisk situation osv., der alle påvirker prissætning og valgmuligheder. Ikke desto mindre er det måske værd at forsøge sig med en lynsammenligning med Norge og Sverige.

Tabellen herunder viser en dansk, en svensk og en norsk banks listepris for et boliglån i første kolonne – dvs. den samlede rentebetaling inkl. bidrag. Kolonne to viser markedsrenten og tredje kolonne viser forskellen på de to: Rentemarginalen eller bidragssatsen. Hvor den for Realkredit Danmark er fundet ved opslag i prislisten, er den for de to andre banker beregnet som forskellen på kolonne 1 og 2.

Danske bidragssatser er lavest i Norden

Som det fremgår af tabellen herunder, er der stadig langt op fra danske bidragssatser til rentemarginalerne i Norge og Sverige. Noget kunne altså tyde på, at man som dansker kan glæde sig over i det mindste at være bedre stillet end svenskere og nordmænd, når det kommer til realkreditlån.

Tabeller der viser lånerente, markedsrente og rentemarginal/bidragssats for lån med fast rente i hhv. 1 og 5 år ad gangen i Danmark, Sverige og Norge.Tabellen er selvfølgelige noget naiv i sine antagelser. For eksempel ser jeg bort fra indregning af lånesagsgebyrer, kurtage, tinglysningsomkostninger og alt det andet, som vil indgå i en ÅOP-beregning. Sammenligningen tager derfor ikke højde for om rentemarginalerne skal dække forskellige omkostninger i forskellige lande. Den danske markedsrente er sat til Realkredit Danmarks fundingrente, mens bankernes fundingrente i nabolandene bliver sammenlignet med hhv. det svenske swap- og det norske statsobligationsmarked med samme fastrenteperiode, og det er selvfølgelig ikke lig fundingrenterne i bankerne – både af den indlysende årsag, at fundingrentekurven er en anden, og fordi bankerne kan have fundet sig kortere eller længere end det valgte punkt på rentekurven. Det får derfor karakter af at sammenligne æbler og pærer, men i det mindste er der stadig tale om frugter, der gror på træer. RD’s fundingrente ligger i øvrigt tæt på den danske swaprente, da kreditelementet er yderst begrænset.

Listepriserne er givetvis til forhandling, så måske der findes bedre datamateriale i form af statistikker for faktisk udbetalte lån. Jeg ser bort fra forskelle i belåningsgrænser og ignorerer de forskellige krav til betaling af afdrag. For at være på den sikre side, har jeg valgt bidragssatsen for et afdragsfrit lån i RD med fuld belåning og dermed det dyreste realkreditlån, man kan få i Danmark…

Dansk F1 burde ellers have gå-væk-pris

Rentemarginalen på et dansk F1-lån afspejler i et eller andet omfang, at danske realkreditinstitutter er underlagt en statslig udbudsbegrænsning af F1-lån, da Tilsynsdiamanten kræver, at alle institutter skal reducere udlånet med variabel rente. Alligevel er der et stykke op til de svenske og norske rentemarginaler. På den anden side er det selvfølgelig værd at huske på, at svenske og norske rentemarginaler også skal betale for den renterisiko, der følger af ikke at være fuldt matchfundet.

Kildemateriale

Listepriser er hentet herfra d. 18 februar 2015, og de er et oplagt udgangspunkt for en grundigere analyse.
Realkredit Danmarks kurser og priser
Svenska Handelsbankens Bolånsräntor
Nasdaq OMX – svenske swaprenter
Danske Bank Norges variabelt forrentede boliglån (formentlig sammenlignelig med 1-årig)
DNB’s fastrentelån

Nyhedsbrev

Gå ikke af glip af nye indlæg her på bloggen - tilmeld dig nyhedsbrevet.
Højst 1-2 emails per uge.
Email
Share on Facebook2Share on LinkedIn0Tweet about this on Twitter0

Skriv et svar