Ingen stordriftsfordele i danske investeringsforeninger

I det seneste nummer af Finans Invest viser Ken Bechmann og Carsten Tanggaard en graf over omkostningerne i danske investeringsforeninger sammenholdt med hvor mange penge, de har under forvaltning. Man skulle tro, at de største fonde har de laveste omkostninger, da de faste omkostninger kan spredes på flere kroner, men sådan forholder det sig slet ikke: De billigste fonde har færrest penge under forvaltning!

Sammenhæng mellem omkostninger og assets under management for danske investeringsforeninger, baseret på data om omkostninger fra Børsen og AUM fra Morningstar. Kilde: FinansInvest nr. 6 2014.
Sammenhæng mellem omkostninger og assets under management for danske investeringsforeninger, baseret på data om omkostninger fra Børsen og AUM fra Morningstar. Kilde: FinansInvest nr. 6 2014.

Analysen er selvfølgelig holdt helt simpel. Den baserer sig på omkostningstal indsamlet og grupperet af Børsen og kroner under forvaltning indsamlet af Morningstar. Men tendensen går tydeligt i den gale retning. Ken Bechmann og Carsten Tanggaard peger på uheldige incitamenter som årsag til at der ikke ser ud til at være de store effektiviseringsgevinster i danske investeringsforeninger. Kort fortalt: Den rådgivende bank tjener mere på at sælge de dyre fonde, så det gør bankerne selvfølgelig.

Det bliver spændende at følge udviklingen i branchen og om artiklens note 1 om Ken Bechmanns involvering i en investeringsforenings bestyrelse kunne indikere et større fokus på indeksfonde på det danske marked.

Det undrer mig såre, at mange danskere velvilligt og naivt betaler høje gebyrer for investeringspleje fyldt med avancerede investeringsstrategier, komplekse omkostningsstrukturer og dertil hørende rigelige rebalanceringer. Selvom det ofte kan betale sig at gøre tingene selv (se bare: Sådan: Drop investeringsforeningen og gør det billigere selv), er der god ræson i at lade andre passe porteføljen og dermed beskytte en mod egen irrationalitet – det skal bare gøres uden uheldige incitamenter til rådgiver.

Læs mere

Investeringsforeninger, deres bestyrelser og bankerne under beskydning – hvad er problemet med omkostningerne?
Ken L. Bechmann og Carsten Tanggaard
Leder i Finans Invest nr. 6/2014.

Rohde vil flytte afdragsfri realkreditlån til banker

Mener nationalbankdirektøren virkelig, at bank-SDO’er fremover skal finansiere afdragsfri realkreditlån? Noget kunne tyde på det, når man læser Lars Rohdes tale til Realkreditforeningens årsmøde:

“Pengeinstitutter bør derimod ikke yderligere begrænses i at yde afdragsfrie lån, hvis de finansieres på anden måde end ved udstedelse af SDO. Realkreditvirksomhed er en særlig sikker forretningsmodel, der er grundlæggende forskellig fra pengeinstitutvirksomhed, og som reguleres på en særlig måde. Mens realkreditinstitutter alene finansierer deres udlån ved udstedelse af realkreditobligationer, der matcher långivningen, finansierer pengeinstitutter deres udlån med forskellige finansieringskilder fx indlån, udstedelse af SDOer og udstedelse af seniorgæld. Realkreditinstitutter kan overvejende kun påtage sig kreditrisiko – og selv denne risiko indhegnes af krav om lånegrænser og afdragsprofiler. Hvis et realkreditinstitut vil have de samme muligheder som et pengeinstitut, så må det få en pengeinstitutlicens.”

Normalt bliver der argumenteret for, at der skal være lige konkurrencevilkår for bank og realkredit (se fx den politiske aftale om regulering af refinansieringsrisiko), men det lyder til, at Nationalbankens direktør synes de lige vilkår er i vejen for et stabilt system. Utroligt nok. Det lyder samtidig som om, pengeinstitutter skal have lov til at finansiere afdragsfri lån med pant i fast ejendom i deres SDO’er. Det er et overraskende forslag for at sige det mildt. På den anden side: Nationalbankdirektørens tale blev givet til netop de pengeinstitutejede realkreditinstitutters forening.

Har bank-SDO’er mindre refinansieringsrisiko på LTV-kravet?

Hvis der kommer handling bag ordene, bør de største pengeinstitutter næstefter Danske Bank se at få løbet egne covered bond registre i gang, hvor de kan flytte de afdragsfri lån ind og ud efter behov. Fordelen ved pengeinstitut-SDO-modellen er, at et LTV-krav efter ejendomsprisfald kan fjernes ved at flytte lånet ud af cover pool og over på bankens balance, og banken kan så i stedet finansiere udlånene med sit indlån. LTV-kravet skal på den måde ikke opfyldes ved udstedelse af JCB’er eller anden seniorgæld, når ejendomspriserne falder og seniorgældsudstedelse formentlig er dyrest.

Hvis man skal forsøge at tolke videre på Lars Rohdes udtalelse, er der da nogen grund til at opretholde den danske realkreditmodel? De fire største realkreditinstitutter indgår alligevel (snart) i koncerner med store banker. Udstederrisikoen må derfor antages at være den samme uanset, om det er koncernens realkredit- eller pengeinstitut, der står for udstedelsen. Selvfølgelig er der forskellige panter i forskellige registre, men måske kan det tænkes, at refinansieringsrisikoen på den supplerende sikkerhed til opfyldelse af LTV-kravet er lavere i pengeinstituttets SDO-registre end i realkreditinstituttets SDO-kapitalcentre netop pga. muligheden for simpelthen at flytte lånene ud af registrene og finansiere lån med SDO-LTV-overskridelse i indlån uden tilhørende LTV-krav. Umiddelbart må risikoen ved et lån være den samme, men den finansielle regulering medfører, at det ikke er tilfældet – det er måske værd for sektoren at indrette sig efter.

Hvad overser jeg i ovenstående kæde af argumenter? At ratinginstituttet er kloge nok til at stille samme kapitalkrav på koncernniveau uafhængigt af hvordan lånene er finansieret, og at ovenstående derfor er ligegyldigt, fordi ratingkrav er større end LTV-krav? På den anden side er AAA-ratingen på SDO’erne formentlig nemmere at opretholde, når lånene kan fjernes.

Er Jyske Bank F1 et godt alternativ?

I december lancerede Jyske Bank deres eget F1-lån, der bliver markedsført som billigere end realkredittens F1-lån. Men der er sjældent nogen gratis frokost i bankerne (heller ikke selvom kaffen vistnok stadig er gratis i Jyske Banks cafeer). I det følgende løber jeg nogle oplagte fælder igennem og sammenligner med de traditionelle F1-lån fra realkreditinstitutterne. Alt i alt er der tale om et lån på konkurrencedygtige vilkår, og der er ikke særlige egenskaber, der gør det til et ringere produkt end realkredittens tilsvarende.

Jyske Bank har samtidig med F1-lånet lanceret muligheden for at optage lån på vilkår der ligner de traditionelle konverterbare realkreditlån med fast rente i 30 år og mulighed for indfrielse til kursværdi samt til kurs 100. Det er også et interessant alternativ for mange, og mange af de samme pointer gør sig gældende for disse.

jyske_bank_f1

Renten er ikke fastsat på markedet – ikke noget problem

Den klassiske realkredits største og bedste salgsargument har været, at det er obligationsinvestorerne ude i markedet, der bestemmer, hvor meget det koster at låne. Realkreditinstituttets omkostninger dækkes af bidragssatsen, som kunden afregner ved siden af. Et godt og sundt princip, der sikrer transparens. Desværre er princippet om gennemsigtighed ikke meget værd for tiden: Realkreditinstitutterne har introduceret kursskæring, som gemmer sig i lånerenten, og sat bidragssatserne op. Det lave renteniveau medfører, at omkostningerne udgør en meget stor andel af både kontantlånsrenten og af den samlede ydelsesbetaling.

For Jyske Bank F1 er det således rigtigt, at det er Jyske Bank, der suverænt bestemmer renten. Men prisen for et F1-lån hos Realkredit Danmark bliver i sidste ende også fastsat af af Realkredit Danmark. Alene bidragssatsen på 0,85% for et F1-lån tillagt 0,32% for afdragsfrihed i Realkredit Danmark (RD’s prisblad) overstiger den samlede rente på et Jyske Bank F1, der i øjeblikket ligger på 1,09% (JB’s prisblad). Både det klassiske F1-lån og bankudgaven er til hver en tid i risiko for løbende prisstigninger.

I sidste ende bliver det derfor konkurrencen på markedet for F1-lån, der bestemmer den samlede pris. At det ikke er obligationsinvestorerne, der fastsætter prisen (efter kursskæring) er derfor ikke noget problem for Jyske Banks F1-lån.

Det ser ud til at Jyske Bank kører med en rente, der skifter d. 1. januar hvert år.

Jyske Bank F1 har egenskaber som i realkreditten

De centrale parametre er identiske med realkreditten: Op til 30 års løbetid, op til 10 års afdragsfrihed, op til 80% belåningsgrad for private ejerboliger.

Renten bliver bestemt af belåningsgraden. Det er svært at gennemskue sammenhængen præcist, men ud fra ÅOP-beregningerne i Jyske Banks prisblad fremgår det, at ÅOP er lavere ved lave belåningsgrader. Det er ligesom i realkreditten.

Indfrielse ser ud til at kunne ske til kurs 100 til hver en tid. Der er dermed ikke nogen kursrisiko på lånet. Kursrisikoen er derfor en lille bitte smule mindre end i realkreditten, hvor der kun er indfrielse til kurs 100 ifm. de årlige refinansieringer.

Tilføjelse august 2014:
Jyske Banks misligholdelsesklausul giver anledning til ekstra opmærksomhed og er ikke en egenskab ligesom i realkreditten. Om den reelt giver Jyske Bank mulighed for at opsige lånet, hvis kundens økonomiske forhold ændres er uklart. Det er enten dygtigt spin fra konkurrenterne eller et reel aftalepunkt i låneaftalen. Jyske Bank siger, at de kun vil bruge klausulen, hvis de bliver udsat for misrøgt af ejendommen, urigtige oplysninger eller akkordforhandlinger. Urigtige oplysninger plejer dog heller ikke just at gøre realkreditinstitutterne glade. Ikke desto mindre er der forskel i aftaleteksten. Derudover kan der være forskel i morarenter, da realkreditten typisk har haft en lavere rentesats og kun opkræver morarente af ikke-betalte beløb og ikke den samlede restgæld. Men alt det skal man nok vende med en der rent faktisk har læst en låneaftale.
/Kassemesteren
25-08-2014

Et realkreditlån i bankforklædning

Jyske Banks F1 bliver finansieret med sikkerhed i et SDO-pantebrev ligesom realkreditten. Der er således mulighed for genbrug af stempel fra realkreditlånet.

Lånets finansieringsside kendes ikke af kunden, men vil i praksis være en blanding af Jyske Banks indlån og seniorgæld samt BRFkredits obligationer, der må forventes at udgøre størstedelen af finansieringskilden til produktet for at sikre en konkurrencedygtig pris. Det er også med til at sænke risikoen for mærkværdige prisstigninger som ikke også vil ramme realkredittens F1-lån.

I praksis er Jyske Bank F1 mest af alt et realkreditlån pakket om og peppet op af en bank, så kunden slipper for “besværlige” detaljer omkring ISIN-kode, kursværdi og kursskæring. Da obligationssiden er skjult skal kunden heller ikke belemres med fondsnotaer med oplysninger om hver gennemført refinansiering. Kunden har et lån – punktum. Kedeligt for finanstyper som mig, men godt for langt de fleste.

SDO-loven sikrer mod individuelle prisstigninger ved boligprisfald

Som bankkunde er man normalt overladt til sig selv, når der skal forhandles pris med banken. Da Jyske Banks F1-lån er et SDO-lån, er der dog en vis beskyttelse af låntager som beskrevet i §152 a stk. 2 i Lov om finansiel virksomhed. Jyske Bank kan efter et prisfald på en låntagers bolig derfor ikke komme og bede om ekstra pantsikkerhed for lånet. De kan dog stadig sætte renten op for alle kunder i bestemte belåningsintervaller ligesom realkreditinstitutterne har gjort med bidragsstigningerne, men de kan ligesom realkreditinstitutterne ikke gå efter den individuelle kunde.

Øvrige omkostningerne ligner realkredittens

Det koster 5.000 kr. at optage lånet og 3.500 at omlægge. Disse priser kan der som i realkreditinstitutterne forhandles om. Hertil kommer de uundgåelige (og overraskende høje) tinglysningsomkostninger til staten. En hel eller delvis indfrielse før udløb af lånet kan ske til kurs 100 og koster 750 kr. Alt i alt er der således ikke den store forskel på disse prissatser ift. realkreditinstitutterne.

Læs mere

Læs mere om Jyske Bank F1 på Jyske Banks hjemmeside.