Boligpriserne kan falde yderligere 15% før udløb af afdragsfrihed er et problem

I 2003 fik de første danske boligejere lån med 10 års afdragsfrihed. Vi skriver 2012, og de ti år er snart gået.

Allerede for et år siden startede mediepanikken, se f.eks.: Eksperter: Tvangsauktion truer boligejere, når afdragsfrihed ender (Politiken).

Men et ædrueligt blik på boligpriserne – hvis man ellers kan det ovenpå et 21% fald – viser, at der er plads til et fald på yderligere 15%  før boligpriserne er på niveau med 2003.

(Kilde: Danmarks Statistik)

Næppe mange 2003-lån tilbage

På den anden side må det være fair at antage, at de fleste lån fra 2003 er blevet omkonverteret undervejs. De 30-årige renter har svinget heftigt til glæde for låntagerne med lang fast rente, mens flekslånene formentlig er blevet konverteret fra RO til SDO i 2007-08, da SDO-loven trådte i kraft, og SDO’erne handlede til lavere effektive renter end tilsvarende RO’er.

En RO til SDO-konvertering skete på toppen af boblen. De låntagere, der benyttede den oplagte mulighed til at låne op til de maksimalt mulige 80% og samtidig fik 10 års ny afdragsfrihed sidder med en væsentlig overbelåning. Det bliver spændende at se, hvordan boligmarkedet og restancerne udvikler sig i 2018, når afdragsfriheden på disse lån udløber.

Realkreditternes kreditpolitik afgør problemets omfang

Dansk realkreditlovgivning giver mulighed for at se bort fra en evt. overbelåning, når låntager konverterer. Det er derfor kun realkreditinstitutternes egen kreditpolitik, der vil afholde dem fra at give 10 nye års afdragsfrihed på et konverteret lån.

§ 7. Lån kan uanset § 5 ydes ud over lånegrænsen til indfrielse af såvel realkreditlån i eget institut som foranstående lån. Lån efter 1. pkt. udmåles med et kontantprovenu maksimalt svarende til indfrielsesbeløbet og omkostningerne i forbindelse med indfrielse og ydelse af lån.
Fra Bekendtgørelse af lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v.

Der kan selvfølgelig være skiftet kapitalcenter undervejs, og investorerne i et godt kapitalcenter vil næppe være glade for en for kraftig stigning af låntagere med LTV-overskridelser, selvom de bliver kompenseret krone for krone for enhver overskridelse jf. SDO-loven. Det er derfor den næste afledte effekt, der bør ærgre investor: Stigende kapitalomkostninger  som følge af ekstra sikkerhed øger isoleret set default risk på instituttet.

Udløb af afdragsfrihed er ikke nær så alarmerende som låntagernes rentefølsomhed pga. den store udbredelse af flekslån. På den anden side, undrer det mig, at danskere skulle have særlig svært ved at håndtere svingende renter i deres privatøkonomi, mens bl.a. svenskere har levet med variabelt forrentede boliglån i mange år.

Nordea ser negativ indskudsbevisrente, Nykredit siger nej

Sænker ECB deres ledende rente torsdag d. 5. juli, må Nationalbanken nødvendigvis følge med for ikke at øge presset på kronen. Udvider rentespændet sig, vil det blive endnu mere attraktivt at placere i danske kroner frem for euro, end det er i øjeblikket.

Nordea Markets ser som konsekvens, at Nationalbanken sænker indskudsbevisrenten til -0,25%. Nykredit Markets udsendte tirsdag en analyse, hvor de mener, at ECB derimod ikke vil sænke renten, og at Nationalbanken derfor heller ikke vil følge efter. Konsensus i markedet peger ifølge Bloomberg på en rentenedsættelse.

Det mest interessante i Nordeas analyse er grafen herunder, der viser hvordan indskudsbevisrenten siden 2009 er faldet langt længere ned end bankernes indlånsrenter. Noget tyder altså på, at selvom indskudsbevisrenten skulle gå i negativt territorium, så har vi stadig et stykke vej til negative renter på danskernes indlånskonti.

(Credit: Nordea Markets)

Læs hele analysen: Hvis renten på indskudsbeviser bliver negativ (Nordea)