Boligpriserne kan falde yderligere 15% før udløb af afdragsfrihed er et problem

I 2003 fik de første danske boligejere lån med 10 års afdragsfrihed. Vi skriver 2012, og de ti år er snart gået.

Allerede for et år siden startede mediepanikken, se f.eks.: Eksperter: Tvangsauktion truer boligejere, når afdragsfrihed ender (Politiken).

Men et ædrueligt blik på boligpriserne – hvis man ellers kan det ovenpå et 21% fald – viser, at der er plads til et fald på yderligere 15%  før boligpriserne er på niveau med 2003.

(Kilde: Danmarks Statistik)

Næppe mange 2003-lån tilbage

På den anden side må det være fair at antage, at de fleste lån fra 2003 er blevet omkonverteret undervejs. De 30-årige renter har svinget heftigt til glæde for låntagerne med lang fast rente, mens flekslånene formentlig er blevet konverteret fra RO til SDO i 2007-08, da SDO-loven trådte i kraft, og SDO’erne handlede til lavere effektive renter end tilsvarende RO’er.

En RO til SDO-konvertering skete på toppen af boblen. De låntagere, der benyttede den oplagte mulighed til at låne op til de maksimalt mulige 80% og samtidig fik 10 års ny afdragsfrihed sidder med en væsentlig overbelåning. Det bliver spændende at se, hvordan boligmarkedet og restancerne udvikler sig i 2018, når afdragsfriheden på disse lån udløber.

Realkreditternes kreditpolitik afgør problemets omfang

Dansk realkreditlovgivning giver mulighed for at se bort fra en evt. overbelåning, når låntager konverterer. Det er derfor kun realkreditinstitutternes egen kreditpolitik, der vil afholde dem fra at give 10 nye års afdragsfrihed på et konverteret lån.

§ 7. Lån kan uanset § 5 ydes ud over lånegrænsen til indfrielse af såvel realkreditlån i eget institut som foranstående lån. Lån efter 1. pkt. udmåles med et kontantprovenu maksimalt svarende til indfrielsesbeløbet og omkostningerne i forbindelse med indfrielse og ydelse af lån.
Fra Bekendtgørelse af lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v.

Der kan selvfølgelig være skiftet kapitalcenter undervejs, og investorerne i et godt kapitalcenter vil næppe være glade for en for kraftig stigning af låntagere med LTV-overskridelser, selvom de bliver kompenseret krone for krone for enhver overskridelse jf. SDO-loven. Det er derfor den næste afledte effekt, der bør ærgre investor: Stigende kapitalomkostninger  som følge af ekstra sikkerhed øger isoleret set default risk på instituttet.

Udløb af afdragsfrihed er ikke nær så alarmerende som låntagernes rentefølsomhed pga. den store udbredelse af flekslån. På den anden side, undrer det mig, at danskere skulle have særlig svært ved at håndtere svingende renter i deres privatøkonomi, mens bl.a. svenskere har levet med variabelt forrentede boliglån i mange år.

SEB Markets: Cibor er for høj og afspejler ikke de reelle fundingrenter

Bo M. Andersen, Henrik Arp og Frederik Nordsborg fra SEB Markets skriver noget af det grundigste og mest interessante markedsskriv, ”SEB Essens”, jeg til dato har set komme ud af de danske banker.

Torsdagens udgave går i dybden med danske CIBOR, der er bygget efter britiske LIBOR, hvor Barclay’s jo netop har måttet punge dyrt ud for at have holdt sine indrapporterede rentesatser for lave ift. hvad de burde (se f.eks. Timeline: Barclays’ widening Libor-fixing scandal fra BBC News).

CIBOR3 er langt højere end EURIBOR3 swappet til DKK

CIBOR burde blive handlet på plads – fund i EURIBOR og byt dine EUR cash flows over i DKK er langt billigere end at funde sig i CIBOR.

Denne graf fortæller hele historien:

Credit: SEB Markets

Det har også længe undret mig, at Cibor er så populær i realkreditsektoren, selvom den ligger så langt over tilsvarende effektive renter på obligationerne brugt til rentetilpasningslån. Bo, Henrik og Frederik udtrykker det bedst:

Aktuelt handler 6-12 måneders rentetilpasningsobligationer i 0,36% (okt’12) til 0,41% (okt’13), mens 6M Cibor fixer i 0,82% og 12M Cibor i 1,11%. Cibor er dermed godt 40bp over fleksrenter med samme løbetid. For en låntager der finansierer sig i korte rentetilpasningsobligationer synes Cibor renten altså på ingen måde at afspejle finansieringsrenten – eksisterende realkreditlåntagere i Cibor relaterede obligationer betaler således for nærværende en meget høj rente relativt til alternativ renterne i realkreditmarkedet.

Selvfølgelig er der mere på spil. Men konklusionen i Essens er nu alligevel værd at bide hæfte sig ved (og meget rigtig):

I lyset af den løbende diskussion af validiteten af Cibor satserne synes det paradoksalt, at en af løsningerne på udfordringerne i dansk realkredit er at motivere låntagere væk fra de (relativt fair prisfastsatte) korte rentetilpasningslån og ud i længere Cibor-floaters, hvor kuponrenten kan være tvivlsomt fastsat.

Sammenfattende er det vores opfattelse at Cibor-renten pt. ligger betydeligt for højt og ikke afspejler selve definitionen af hvad Cibor bør være udtryk for. En vis grad af normalisering må kunne forventes alene som følge af det øgede fokus på Cibor-stillelsen, men også med det in mente, at der i september kommer anden omgang af den danske 3-årige likviditetstildeling, som yderligere vil lægge et nedadgående pres på fixingerne.

Læs resten i hele Essens fra d. 5. juli 2012

Manipulation?

Jeg har svært ved at forestille mig, at der skulle være tale om bevidst og koordineret manipulation fra de otte danske Cibor-stillere.

Cibor fastsættes som et simpelt gennemsnit af de otte indberettede, hvorfra de to højeste og de to laveste satser fjernes (Finansrådets definition). Beslutter en dansk Cibor-stiller sig for at overbyde markedet, så de lander med den højeste rentesats, så indgår den ikke i beregningen. Det er meget enkelt, og Cibor – ligesom Libor – undgår på den måde en enkelt banks mærkværdigheder. Der skal derfor særligt konspiratorisk arbejde til før Cibor påvirkes.

Det kan selvfølgelig ikke udelukkes. Rygterne om udbredt manipulation af Libor svirrer i hvert fald. See f.eks. Libor scandal: How I manipulated the bank borrowing rate og FT Alphaville’s analyse, Libor manipulation and the invisible whistle, der rummer dette fantastiske citat:

According to the trader, “everyone knew” and “everyone was doing it”. There was no implication of illegality. After all, there were 20 to 30 people in the room – from management to economists, structuring teams to salespeople – and more on the teleconference dial-in from across the country.

The discussion was so open the behaviour seemed above board. In no sense was this a clandestine gathering.

LD ser brandudsalg af realkreditobligationer pga. skattereformen

Læste lige dette i en analyse fra Nordea Markets (ikke tilgængelig online):

LD vurderer derfor at skulle realisere næsten halvdelen af pensionsselskabets investerede formue på DKK 51,6 mia. (hvoraf ca. 40% er investeret i aktivklassen obligationer). Og finanssektoren samlet kan næste år risikere  at skulle realisere værdipapirer for op mod DKK 170 mia.

Skattereformen giver mulighed for at få udbetalt sin kapitalpension til 37% i skat i stedet for 40% på udbetalingstidspunktet. Sker det, vil der ganske givet skulle sælges aktiver for at finansiere skattebetalingen.

Nordea Markets tror ikke på det resulterer i brandudsalg. Pensionssektorens ejerandel af dansk realkredit er for lav.

Lad os håbe pensionssektoren ikke er den marginale investor…