Transaktionskat vil gøre realkreditlån 5.000 kr. dyrere pr. mio.

Jeg har forsøgt (!) at gøre mig klog på den europæiske skat på finansielle transaktioner, FTT. Hvis vi indførte den i Danmark, ser jeg umiddelbart for mig, at et godt gammeldags 30-årigt fastforrentet realkreditlån vil blive 5.000 kr. dyrere.

Eksempel: Udbetaling af realkreditlån
Et tænkt eksempel der forudsætter at pantebrevet ikke betragtes som et værdipapir.
0,1% Realkreditinstitut udsteder og sælger obligationen til egenbeholdning
0,1% Realkreditinstitut sælger obligationen til en market maker
0,1% Market maker køber obligationen
0,1% Market maker sælger obligationen
0,1% Investor køber obligationen
0,5% Total beskatning, der i sidste ende må betales af låntager = 5.000 kr. / 1 mio. i lån

Det svarer rundt regnet til en fordobling af omkostningerne til at optage lån i realkreditten!

For rentetilpasningslån svarer det til at lægge 0,5% ekstra i kursskæring – eller 2,5 gange så meget som de fleste realkreditinstitutter i dag opkræver.

Har jeg misforstået forslaget, så skriv i kommentarsporet herunder!

 

Økonomisk logik – nej, politisk opportunisme

Jeg har umådelig svært ved at forstå den økonomiske logik i at indføre skat på finansielle transaktioner. Man hælder grus i maskineriet og pålægger alle dem, der ikke kan flytte investeringer og låntagning ud af EU en ekstra skat, mens man lader resten af verden slippe. “Spekulanterne” og kapitalfondene flytter nok deres aktiviteter til USA og Asien – dvs. endnu et hak ned i den europæiske vækst. Afhængig af alternativomkostningen skal vi nok også se en række spændende produkter, der ad omveje undgår skatten. Såvidt jeg kan forstå skal ind- og udlån i bankerne ikke beskattes, selvom det jo også er finansielle transaktioner, der ligner køb og salg af obligationer…

Den eneste logik, der passer hos mig er den politisk opportunistiske: Politiker ser mulighed for penge i kassen uden sure vælgere.

 

Forslaget i hovedtræk

  1. 11 EU-lande ventes at implementere forslaget heriblandt Tyskland og Frankrig, men ikke England, Sverige og Danmark
  2. 0,1% på værdipapirhandel
  3. 0,01% på derivathandel
  4. Beskatningen rammer:
    1. Alle handler – både køb og salg – foretaget i de 11 lande
    2. Alle handler med værdipapirer udstedt i de 11 lande
    3. Alle handler udført af personer med base i et af de 11 lande (dvs. ingen umiddelbar omgåelse)
  5. Forventes at hente 30 millioner euro fra 1. januar 2014
  6. Forventes at begrænse “spekulativ handel”
  7. Undtagelser:
    1. Overnight Repos er undtaget
    2. Investeringsforeninger/UCITS er undtaget fra beskatning (køb af andele beskattes dog fortsat)
    3. Spot valutahandel er undtaget

Se hovedpunkter i EU-Kommissionens finansskats forslag (Dagbladet Information/Ritzau)

Hollænderne kæmper også med Basel III – realkredit starter med LTV på 95%

Danmark
(Photo credit: Flaxografen)

Interessant artikel fra Bloomberg om hollandsk realkredits kvaler med Basel III og likviditetsbrøken LCR i særdeleshed:

(Mortgage bonds) won’t be categorized as liquid assets under regulations approved last week by the Basel Committee on Banking Supervision because the underlying mortgages have an average loan-to-value ratio of 95 percent

Cumulative defaults on Dutch home loans packaged into securitizations reached 0.4 percent at the end of September, according to Moody’s Investors Service data. That is similar to the 0.30 percent on U.K. prime mortgages, and compares with 2.85 percent on Spanish mortgages where the average loan to value ratio is less than the 80 percent limit.

Basel III Punishes Dutch Over Risk That Isn’t: Mortgages (Bloomberg)

På sin vis er det jo glædeligt – eller en trøst om ikke andet – at det ikke kun er os her i Danmark, der er lidt sære, og derfor har lidt kvaler med at få tingene til at passe til bureaukraternes opfattelse af likviditetsrisiko…

Det bliver spændende at se, hvor tingene lander. Særligt efter den seneste opblødning og udskydelse af LCR-brøken (se f.eks. Banks Win 4-Year Delay as Basel Liquidity Rule Loosened).

 

Boligpriserne kan falde yderligere 15% før udløb af afdragsfrihed er et problem

I 2003 fik de første danske boligejere lån med 10 års afdragsfrihed. Vi skriver 2012, og de ti år er snart gået.

Allerede for et år siden startede mediepanikken, se f.eks.: Eksperter: Tvangsauktion truer boligejere, når afdragsfrihed ender (Politiken).

Men et ædrueligt blik på boligpriserne – hvis man ellers kan det ovenpå et 21% fald – viser, at der er plads til et fald på yderligere 15%  før boligpriserne er på niveau med 2003.

(Kilde: Danmarks Statistik)

Næppe mange 2003-lån tilbage

På den anden side må det være fair at antage, at de fleste lån fra 2003 er blevet omkonverteret undervejs. De 30-årige renter har svinget heftigt til glæde for låntagerne med lang fast rente, mens flekslånene formentlig er blevet konverteret fra RO til SDO i 2007-08, da SDO-loven trådte i kraft, og SDO’erne handlede til lavere effektive renter end tilsvarende RO’er.

En RO til SDO-konvertering skete på toppen af boblen. De låntagere, der benyttede den oplagte mulighed til at låne op til de maksimalt mulige 80% og samtidig fik 10 års ny afdragsfrihed sidder med en væsentlig overbelåning. Det bliver spændende at se, hvordan boligmarkedet og restancerne udvikler sig i 2018, når afdragsfriheden på disse lån udløber.

Realkreditternes kreditpolitik afgør problemets omfang

Dansk realkreditlovgivning giver mulighed for at se bort fra en evt. overbelåning, når låntager konverterer. Det er derfor kun realkreditinstitutternes egen kreditpolitik, der vil afholde dem fra at give 10 nye års afdragsfrihed på et konverteret lån.

§ 7. Lån kan uanset § 5 ydes ud over lånegrænsen til indfrielse af såvel realkreditlån i eget institut som foranstående lån. Lån efter 1. pkt. udmåles med et kontantprovenu maksimalt svarende til indfrielsesbeløbet og omkostningerne i forbindelse med indfrielse og ydelse af lån.
Fra Bekendtgørelse af lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v.

Der kan selvfølgelig være skiftet kapitalcenter undervejs, og investorerne i et godt kapitalcenter vil næppe være glade for en for kraftig stigning af låntagere med LTV-overskridelser, selvom de bliver kompenseret krone for krone for enhver overskridelse jf. SDO-loven. Det er derfor den næste afledte effekt, der bør ærgre investor: Stigende kapitalomkostninger  som følge af ekstra sikkerhed øger isoleret set default risk på instituttet.

Udløb af afdragsfrihed er ikke nær så alarmerende som låntagernes rentefølsomhed pga. den store udbredelse af flekslån. På den anden side, undrer det mig, at danskere skulle have særlig svært ved at håndtere svingende renter i deres privatøkonomi, mens bl.a. svenskere har levet med variabelt forrentede boliglån i mange år.