Er der en boble på ejendomsmarkedet i København?

Det er svært at se hvordan boligpriserne i København kan være på vej op i boblehøjder, når der er plads til at bygge rigtig mange nye lejligheder både i Nordhavn, Ørestad, Carlsberg-byen, Amager Strandpark, Margretheholmen, grønttorvet i Valby og så videre og så videre. Alligevel er ejerlejlighedspriserne i København steget 17,8 pct. i perioden juni 2012 – juni 2013 ifølge Danske Bank.

Tobin’s Q: Byggeomkostningerne bestemmer boligpriserne

Den mest enkle teori om ejendomsmarkedets fundamentalværdi er Tobin’s Q, der kort fortalt siger, at prisen på en ejendom ikke i ligevægt vil overstige prisen på at bygge en ny tilsvarende ejendom. Det er en udmærket teori, der er let at forstå, men som kan være svær at implementere i praksis. I tilfældet København viser denne udfordring sig ved, at det jo er svært at vurdere om en familielejlighed med udsigt til Amager Strandpark er en reel substitut for en 1-værelses på Frederiksberg.

Men dermed ikke sagt at priserne ikke er følsomme over for overraskelser i renteudviklingen, for en stigende rente vil uundgåeligt gøre finansieringen dyrere.

Lav byggeaktivitet kan være med til at forskubbe billedet

Det er let at forestille sig at udbud og efterspørgsel forskubbes, og at det påvirker priserne. Selvom der er mange ledige byggegrunde i umiddelbar nærhed af København K, er byggeaktiviteten ikke imponerende som nedenstående graf fra Danmarks Statistik viser. Stigende efterspørgsel må derfor sætte sig som stigende priser.

Byggeaktiviteten i København er stadig langt fra toppen i 2006. Kilde: Danmarks Statistik.
Byggeaktiviteten i København er stadig langt fra toppen i 2006. Kilde: Danmarks Statistik.

Søgningen mod København vil fortsætte

Min mavefornemmelse er, at min generation vil være meget længere om at flytte til forstæderne og (gisp) provinsen, end tidligere generationer – både fordi vi får børn senere, og fordi vores præferencer – selv når vi får børn – bare ikke er til forstadslivets søvnige kvarterer med hus og have, der skal vedligeholdes (Unge gør det ikke længere selv, ifølge Bolius), og at vi i øvrigt hellere vil bruge vores penge på noget andet og sjovere end biler (Hvorfor køber unge amerikanere ikke længere biler, spørger The Atlantic). Min egen erfaring er, at man kan køre rigtig meget i taxi for de gennemsnitligt 5.000 kr. om måneden, det ifølge FDM koster at have bil (pdf). Men lad os se – jeg har ældre kollegaer, der modsat mig mener, at også min generation en dag vil vågne op og søge til forstædernes stille villaveje, grønne haver og mange kvadratmeter, når børnene kommer.

Ejendomsmarkedet i København er præget af masser af nybyggeri, og der er stadig plads til mange nye lejligheder, der med rimelighed kan betegnes som substitutter.
Ejendomsmarkedet i København er præget af god plads til nybyggeri, men måske går det ikke så hurtigt… By: seier+seier

Videre læsning

For en god opsummering af de forskellige teorier om boligmarkedets prisfastsættelse, vil jeg stadig anbefale Christian Hillingsøe Heinigs analyse Bag om boligmarkedet: Er boligmarkedet billigt eller dyrt? (pdf), som jeg også omtalte i indlægget Man kan først se prisbobler, når de er sprunget (som jeg stadig står inde for, hvorfor svaret på spørgsmålet i titlen er et lettere opgivende vent og se…)

Sommerlæsning: Historien om IT-boblen i 90’erne

Sommertemaet om finansielle bobler fortsætter ufortrødent med it-boblen. Herunder lidt citater fra en 14 år gammel artikel, Baloney.com (pdf), fra toppen af boblen i maj 1999 om at holde igen med jagten på de hurtige aktieafkast:

For the next few months, perhaps even for a year or two, this may seem like one of the stupidest investing columns ever written. That’s because I’ve been asked to answer the question “Can you get rich by buying an Internet stock fund?” and my answer is no. Yes, I know: The Internet Fund was up 196% in 1998 and another 84% through March […] Who can resist returns like these?

Fra artiklen om it-boblen: The notion that you will get rich "buying early" is just wrong.
Fra artiklen Baloney.com, Money, May 1999.

Særligt hans pointe om, at det er svært at finde fremtidens vindere er værd at have i baghovedet også i dag:

Thus Microsoft now appears to have been a sure thing – but, in fact, it was considered a controversial and risky stock at the time, and many professional money managers wouldn’t touch it until 1991.

Microsoft’s spectacular gain makes picking longterm winners seem much easier than it really is because it makes us forget that in 1986 several other companies such as Novell and Borland looked just as likely as Microsoft to dominate the software business.

Seneste eksempel er Better Place’s konkurs. Der er næppe meget tvivl om, at elbiler er fremtiden, men det er ikke ensbetydende med, at det første selskab til at rulle fremtidens produkt ud også bliver fremtidens vinder.

Jeg fandt den gamle artikel i Jason Zweigs indlæg The Intelligent Investor: Saving Investors From Themselves på Wall Street Journal. Hans kommentar om finansielle medier rammer plet:

The advice that sounds the best in the short run is always the most dangerous in the long run. Everyone wants the secret, the key, the roadmap to the primrose path that leads to El Dorado: the magical low-risk, high-return investment that can double your money in no time. Everyone wants to chase the returns of whatever has been hottest and to shun whatever has gone cold. Most financial journalism, like most of Wall Street itself, is dedicated to a basic principle of marketing: When the ducks quack, feed ‘em.

Links

Baloney.com (pdf-link)
Trykt i Money, maj 1999
Skrevet af Jason Zweig

The Intelligent Investor: Saving Investors From Themselves
WSJ Moneybeat
Jason Zweig

Køb ejerbolig nu – selv Brøchner Madsen synes ikke længere boligpriserne er for overvurderede

Efter hårdtslående forudsigelser om boligbobler på det danske ejendomsmarked, er de danske mediers yndlingspessimist, Jakob Brøchner Madsen, professor i økonomi, der altid har været god for en skarp bemærkning, nu blevet mere optimistisk på ejendomsmarkedets vegne her i landet:

“Men markedet er i hvert fald kommet over den værste prisboble, og hvis folk spekulerer over, hvornår de skal købe, så er det dumt at vente med en forventning om yderligere fald – også fordi du, når du køber dit eget hus, betaler af på lånet og dermed sparer op i egen bolig. Jeg ville ikke tøve med at købe nu,” siger Jakob Brøchner Madsen.
Berlingske Business 24. maj 2013 (ikke online, men se resume).

Det kommer efter overskrifter før og efter boblen bristede i 2007-08 som Huspriserne er stadig oppustede, Brøchner Madsen: Indførslen af afdragsfrihed var en stupiditet og andre markante udtalelser fra Jakob Brøchner Madsen 2003-2007.

Brøchners boligmodel lyder umiddelbart baseret på Tobin’s Q, som heller ikke har en overbevisende empirisk forklaringskraft på boligprisernes udvikling på trods af dens smukke teoretiske sammenhæng mellem boligpriserne og byggeomkostningerne. Se også mit tidligere indlæg Man kan først se prisbobler, når de er sprunget, hvor jeg henviser til en RD-analyse, der gennemgår forskellige ejendomspristeorier.