Det er svært at se hvordan boligpriserne i København kan være på vej op i boblehøjder, når der er plads til at bygge rigtig mange nye lejligheder både i Nordhavn, Ørestad, Carlsberg-byen, Amager Strandpark, Margretheholmen, grønttorvet i Valby og så videre og så videre. Alligevel er ejerlejlighedspriserne i København steget 17,8 pct. i perioden juni 2012 – juni 2013 ifølge Danske Bank.
Tobin’s Q: Byggeomkostningerne bestemmer boligpriserne
Den mest enkle teori om ejendomsmarkedets fundamentalværdi er Tobin’s Q, der kort fortalt siger, at prisen på en ejendom ikke i ligevægt vil overstige prisen på at bygge en ny tilsvarende ejendom. Det er en udmærket teori, der er let at forstå, men som kan være svær at implementere i praksis. I tilfældet København viser denne udfordring sig ved, at det jo er svært at vurdere om en familielejlighed med udsigt til Amager Strandpark er en reel substitut for en 1-værelses på Frederiksberg.
Men dermed ikke sagt at priserne ikke er følsomme over for overraskelser i renteudviklingen, for en stigende rente vil uundgåeligt gøre finansieringen dyrere.
Lav byggeaktivitet kan være med til at forskubbe billedet
Det er let at forestille sig at udbud og efterspørgsel forskubbes, og at det påvirker priserne. Selvom der er mange ledige byggegrunde i umiddelbar nærhed af København K, er byggeaktiviteten ikke imponerende som nedenstående graf fra Danmarks Statistik viser. Stigende efterspørgsel må derfor sætte sig som stigende priser.
Søgningen mod København vil fortsætte
Min mavefornemmelse er, at min generation vil være meget længere om at flytte til forstæderne og (gisp) provinsen, end tidligere generationer – både fordi vi får børn senere, og fordi vores præferencer – selv når vi får børn – bare ikke er til forstadslivets søvnige kvarterer med hus og have, der skal vedligeholdes (Unge gør det ikke længere selv, ifølge Bolius), og at vi i øvrigt hellere vil bruge vores penge på noget andet og sjovere end biler (Hvorfor køber unge amerikanere ikke længere biler, spørger The Atlantic). Min egen erfaring er, at man kan køre rigtig meget i taxi for de gennemsnitligt 5.000 kr. om måneden, det ifølge FDM koster at have bil (pdf). Men lad os se – jeg har ældre kollegaer, der modsat mig mener, at også min generation en dag vil vågne op og søge til forstædernes stille villaveje, grønne haver og mange kvadratmeter, når børnene kommer.
Videre læsning
For en god opsummering af de forskellige teorier om boligmarkedets prisfastsættelse, vil jeg stadig anbefale Christian Hillingsøe Heinigs analyse Bag om boligmarkedet: Er boligmarkedet billigt eller dyrt? (pdf), som jeg også omtalte i indlægget Man kan først se prisbobler, når de er sprunget (som jeg stadig står inde for, hvorfor svaret på spørgsmålet i titlen er et lettere opgivende vent og se…)