Dette indlæg er mere end 500 dage gammelt. Markedsforhold, priser, regler mv. kan have ændret sig, siden jeg skrev indlægget.
Realkredit Danmarks nye Cita-lån er et brud med dansk realkredits tradition for fuldt specificerede vilkår for rente og indfrielse. Til gengæld er det fleksibelt over for fremtidige ændringer i investorernes efterspørgsel, regulering og nye ændringer i krav fra ratinginstitutterne.
For et par dage siden udsendte Realkredit Danmark de endelige vilkår for den obligation, der skal finansiere Cita-lånet, FlexKort. De endelige vilkår rummer så mange muligheder for at lave om på lånet, efter det er udbetalt, at der er tale om et rent slaraffenland for et realkreditinstitut, og låntager kan ende med et lån med en smule anderledes egenskaber, efter det er refinansieret første gang.
RD vil næppe misbruge deres position og med vilje vælge uhensigtsmæssige egenskaber for låntageren, men man kan forestille sig situationer, hvor der kunne have været disponeret mere optimalt – med et lavere tillæg eller en mindre afvigelse fra kurs 100 på indfrielsestidspunktet til følge. På sin vis er der tale om, at RD får samme magt over ens FlexKort-lån, som porteføljeforvalteren i en aktivt forvaltet investeringsforening har over ens opsparing.
Fuld fleksibilitet til at skifte løbetid og referencerente
Når FlexKort åbner til oktober, vil der blive givet tilbud i en obligation med ca. 3 års løbetid og forrentet med Cita 6m tillagt 30 bp. Når obligationen udløber og lånene skal refinansieres over i en ny obligation, står det dog stort set RD frit for at ændre på en lang række af lånets oprindelige egenskaber.
Ud over at tillægget vil ændre sig afhængigt af markedets krav på refinansieringstidspunktet, kan RD bl.a. ændre:
– Løbetiden på den nye obligation kan fastsættes mellem 1 og 10 år. Det er smart, hvis der er en kreditkrise, og investorerne kun vil købe obligationer med kort løbetid. Men det er også risikabelt, da en 10-årig obligation alt andet lige vil have større varighed fra det faste tillæg, og dermed vil indfrielseskursen svinge mere. Men husk at RD tjener stort på at afholde refinansieringer pga. kursskæringen, så de vil nok have en tilbøjelighed til at vælge korte løbetider.
– Referencerenten kan ændres fra Cita 6m til Cita 3m. Det er i praksis uden større betydning for låntager, om der vælges den ene eller den anden rente, men det er smart, hvis markedets præferencer ændrer sig.
– Antal terminer pr. år kan ændres. Låntager skal formentlig betale sin ydelse månedligt, men det står RD frit for at vælge, om de vil sende pengene videre til obligationsejerne kvartalsvist, halvårligt eller årligt. Det giver mulighed for en lille rentegevinst til RD, men det er ikke anderledes end på rentetilpasningslån i dag.
Auktionen kan løbe i op til 6 mdr.
En auktion over rentetilpasningsobligationer varer i øjeblikket mellem et par dage og et par uger afhængigt af hvor meget, der skal sælges. Med Cita-lånet kan RD vælge at holde auktionen på én dag – som det hidtil har været tilfældet for Cibor-lånene til erhvervskunderne – eller at strække auktionen ud over 6 mdr. for på den måde at undgå, at en kortvarig krise ødelægger auktionsresultatet og giver et dyrt tillæg.
Hvis alt andet fejler, fastsætter Danske Bank selv tillægget
De endelige vilkår åbner derudover for, at Danske Markets kan fastsætte tillæggets størrelse uden at afholde en auktion i markedet, hvis de skulle ønske det. På den måde bevæger RD sig i meget høj grad væk fra et af kerneprincipperne i dansk realkredit om, at kunden altid betaler markedets rente. På den anden side er denne kattelem selvfølgelig til stede for at sikre, at det står klart for alle, at i tilfælde af en krise, stiller Danske Bank selv op som køber af obligationen, så lånene altid vil kunne refinansieres – i hvert fald så længe Danske Bank har plads til at købe obligationerne til sig selv og deres egne porteføljer. Som sådan er det ikke voldsomt odiøst, og også i dag står Danske Bank klar som køber – og marginal køber i en krisesituation – af Realkredit Danmarks RTL-obligationer.
FlexKort er en nyskabelse i dansk realkredit
FlexKort giver fuld fleksibilitet over for fremtidige ændringer, men låntager skal betro RD, at de vælger de rigtige egenskaber, når lånet refinansieres. Mon ikke de nok skal gøre det. Ikke desto mindre er der dog risiko for at vælge forkert. Et F1-lån er altid et F1-lån, og markedet bestemmer suverænt lånerenten.
FlexKort skal nok friste mange af de låntagere, der blindt går efter den laveste månedlige ydelse, og RD har bygget tilpas med kattelemme ind, så mange af F1-lånets risikoelementer er begrænset. At kunne ændre løbetiden på obligationen og ændre auktionsformen undervejs er smart. Og for låntager er betydningen begrænset. Det skal nok gå. Og det skal nok begrænse refinansieringsrisikoen en smule. Desværre gør det ikke så meget ved at låntager også fremadrettet vil være følsom over for kraftige stigninger i de korte renter.
I det mindste er det ikke tolagsbelåning…
Links
Endelige vilkår – Serie 11T
Realkredit Danmark
