Cita-lånet koster det samme som F1 og er et OK alternativ

Ifølge de seneste analyser i markedet vil Realkredit Danmarks’ kommende alternativ til F1-lånet koste omtrent det samme målt på første års ydelse. Kunden sparer den årlige kursskæring ved F1-lånets mange refinansieringer, men må til gengæld betale for, at obligationen har op til tre gange så lang løbetid.

Sammenligning af flexlån og det kommende Cita-lån, som RD vil lancere som F1-lånets erstatning. Kilde: Danske Markets.  Kurser pr. 6. august 2013.
Sammenligning af flexlån og det kommende Cita-lån, som RD vil lancere som F1-lånets erstatning. Kilde: Danske Markets.
Kurser pr. 6. august 2013.

Løser refinansieringsrisikoen, men låntager er stadig rentefølsom

Cita-lånet løser den konkrete udfordring med at få kunderne til at vælge produkter finansieret i funding med mere end et års løbetid. På den måde bliver S&P stillet tilfreds, og det bliver lettere at leve op til et måske kommende SIFI-krav om en net stable funding ratio, NSFR, der er større end 1.

Nordea var tæt på at lancere et Cibor-baseret lån, før Cibor-polemikken blussede op, og lancerer derfor nok et Cita-lån meget snart. Nykredit har meldt ud, at deres tolagsbelåning reducerer F1-lånets andel af den samlede låneportefølje tilstrækkeligt til at de ikke vil gøre mere her og nu. BRFkredit har blot meldt ud at de arbejder på alternativer til F1.

Skal låntager droppe sit F1-lån?

Eksisterende F1-låntager

Nej, hvis ellers renterisikoen passer til din risikoprofil. Sandsynligheden for at en refinansiering af dit lån lander på et skidt tidspunkt er til stede, men det er et så ekstrem event, der får langt mere opmærksomhed, end den reelle risiko lægger op til. Klassisk kognitiv menneskelig fejl, hvor vi vægter sandsynlighederne forkert. Det var muligt at refinansiere F1-lånene i 2008, fordi rigtig mange investorer – heriblandt bankerne selv – har brug for at placere penge i højt ratede obligationer med kort løbetid. Og Nationalbanken stiller altid op til repo-forretninger, så likviditeten kan opretholdes. Ingen af delene udelukker dog at refinansieringen vil finde sted på så høje renter, at mange låntagere defaulter og realkreditinstitutterne kommer i problemer – men det er ikke F1-lånets skyld, det er derimod eksponeringen mod kort, variabel rente.

Ny F1-låntager

Med de nuværende priser og bidragssatser, udgør Cita-lånet et acceptabelt alternativ til F1-lånet. Du får en lidt kortere variabel rente, der skifter hvert halve år, men betaler til gengæld en præmie i form af et fast tillæg for kreditrisikoen ud til 3 år i stedet for ud til 1 år. Det går nok. Du sparer to ud af tre kursskæringer, da lånet refinansieres hvert tredje år i stedet for hvert eneste år. Bidragssatsen er formentlig den samme. Der er forskelle på de to produkter, men på den nuværende rentestruktur er de for små til at betyde noget særligt.

Er det virkelig nødvendigt med et forbud mod F1?

Jeg må anerkende, at Eivind Koldings alfaderlige udmelding om, at F1-lånet er så farligt at det skal forbydes, er flot viral markedsføring af deres nye Cita-lån fra en bank, der ellers har døjet lidt med netop markedsføringen. Men det gør det ikke nødvendigt at forbyde F1-lånet. Lad os nøjes med den eksisterende plan for den kommende lovgivning med NSFR og krav om længereløbende finansiering. Hvis et realkreditinstitut kan udbyde F1-lån uden at de udgør for stor en andel af balancen, så lad dem få lov til det. Der er mange andre kreative løsninger, som reducerer funding ratios uden at forbyde låneprodukter.

Kilde

Realkredit – Fokus på de kommende flex-auktioner (desværre intet direkte link)
Danske Markets Fixed Income Research
8. august 2013

Er der en boble på ejendomsmarkedet i København?

Det er svært at se hvordan boligpriserne i København kan være på vej op i boblehøjder, når der er plads til at bygge rigtig mange nye lejligheder både i Nordhavn, Ørestad, Carlsberg-byen, Amager Strandpark, Margretheholmen, grønttorvet i Valby og så videre og så videre. Alligevel er ejerlejlighedspriserne i København steget 17,8 pct. i perioden juni 2012 – juni 2013 ifølge Danske Bank.

Tobin’s Q: Byggeomkostningerne bestemmer boligpriserne

Den mest enkle teori om ejendomsmarkedets fundamentalværdi er Tobin’s Q, der kort fortalt siger, at prisen på en ejendom ikke i ligevægt vil overstige prisen på at bygge en ny tilsvarende ejendom. Det er en udmærket teori, der er let at forstå, men som kan være svær at implementere i praksis. I tilfældet København viser denne udfordring sig ved, at det jo er svært at vurdere om en familielejlighed med udsigt til Amager Strandpark er en reel substitut for en 1-værelses på Frederiksberg.

Men dermed ikke sagt at priserne ikke er følsomme over for overraskelser i renteudviklingen, for en stigende rente vil uundgåeligt gøre finansieringen dyrere.

Lav byggeaktivitet kan være med til at forskubbe billedet

Det er let at forestille sig at udbud og efterspørgsel forskubbes, og at det påvirker priserne. Selvom der er mange ledige byggegrunde i umiddelbar nærhed af København K, er byggeaktiviteten ikke imponerende som nedenstående graf fra Danmarks Statistik viser. Stigende efterspørgsel må derfor sætte sig som stigende priser.

Byggeaktiviteten i København er stadig langt fra toppen i 2006. Kilde: Danmarks Statistik.
Byggeaktiviteten i København er stadig langt fra toppen i 2006. Kilde: Danmarks Statistik.

Søgningen mod København vil fortsætte

Min mavefornemmelse er, at min generation vil være meget længere om at flytte til forstæderne og (gisp) provinsen, end tidligere generationer – både fordi vi får børn senere, og fordi vores præferencer – selv når vi får børn – bare ikke er til forstadslivets søvnige kvarterer med hus og have, der skal vedligeholdes (Unge gør det ikke længere selv, ifølge Bolius), og at vi i øvrigt hellere vil bruge vores penge på noget andet og sjovere end biler (Hvorfor køber unge amerikanere ikke længere biler, spørger The Atlantic). Min egen erfaring er, at man kan køre rigtig meget i taxi for de gennemsnitligt 5.000 kr. om måneden, det ifølge FDM koster at have bil (pdf). Men lad os se – jeg har ældre kollegaer, der modsat mig mener, at også min generation en dag vil vågne op og søge til forstædernes stille villaveje, grønne haver og mange kvadratmeter, når børnene kommer.

Ejendomsmarkedet i København er præget af masser af nybyggeri, og der er stadig plads til mange nye lejligheder, der med rimelighed kan betegnes som substitutter.
Ejendomsmarkedet i København er præget af god plads til nybyggeri, men måske går det ikke så hurtigt… By: seier+seier

Videre læsning

For en god opsummering af de forskellige teorier om boligmarkedets prisfastsættelse, vil jeg stadig anbefale Christian Hillingsøe Heinigs analyse Bag om boligmarkedet: Er boligmarkedet billigt eller dyrt? (pdf), som jeg også omtalte i indlægget Man kan først se prisbobler, når de er sprunget (som jeg stadig står inde for, hvorfor svaret på spørgsmålet i titlen er et lettere opgivende vent og se…)

Sommerlæsning: Historien om Japans økonomiske boble og dens konsekvenser

På trods af finanskrisen anno 2008 på vores breddegrader kan man ikke undgå at blive overrasket og forundret over den heftige boble, Japan oplevede i 1980’erne, og efterdønningerne:

By 2004, residential real estate in Tokyo was only worth of 10% of its late 1980s peak, while the most expensive land in Tokyo’s Ginza business district had fallen back to just 1% of its 1989 level in the same year (Barsky, 2009). Similarly, the Nikkei stock index is now trading around 10,000, just little over a quarter of its all-time high. It has been over two decades since the popping of Japan’s economic bubble and the country is still actively battling with deflationary forces that are so powerful that near-zero interest rates (zero-interest rate policy or ZIRP), repeated bouts of quantitative easing (some call it “money printing”) and constant Yen-weakening currency interventions have barely made a dent.

Citatet er fra artiklen Japan’s Bubble Economy of the 1980s, som bestemt er værd at læse. Når man læser om Japans historie, er det også svært ikke at sammenligne med Kina, hvor landets virksomheder og befolkning samler så meget velstand at de køber vestlige virksomheder.

Japan’s Bubble Economy of the 1980s
The Bubble Bubble, Jesse Colombo