Afskaf ejendomsskatten når ingen kender grundværdierne

Har Skat begået en statistikbrøler, da de ud fra meget få samples konkluderede at grundværdierne i de store byer pludselig var steget kraftigt? Det er logik for burhøns, at man ikke kan ekstrapolere fra en stikprøve med få samples til et helt marked.

Fra Politikens artikel:

Steffen Normann Hansen, der er direktør for Skats Kundeservice, forklarer, at Skat før vurderingen i 2011 indhentede priser fra salg af alle ubebyggede grunde i Danmark. Han har ikke det præcise antal, men der var »ikke ret mange« i hovedstaden, siger han. Handelspriserne blev lagt ind i en computer, der derefter viste, at grundene i hovedstadsområdet havde været undervurderet.

Ejendomsskatten fulgte engang ejendomspriserne

Hvis man kaster et blik på nedenstående graf, vil man se at ejendomspriserne og ejendomsbeskatningen fulgtes ad fra 2000 til 2004. Derefter begynder huspriserne deres efterhånden velkendte stigning uden at beskatningen følger med op (man skulle tro det var en svipser, men det var jo utroligt nok en politisk beslutning). Fra 2008 er huspriserne igen faldet så meget, at de er på niveau med udviklingen i beskatningen. Men derefter afkobles ejendomsskatten, der fortsætter opad, mens huspriserne til gengæld fortsætter faldet.

Grafen viser den indekserede udvikling i ejendomsskat, ejendomsværdiskat og huspriser siden 2000.  De følges ad frem til husprisernes himmelflugt. Men hvor huspriserne falder tilbage, så bliver ejendomsskatten sat kraftigt op. Kilde: Danmarks Statistik, OFF12 og EJEN6.
Grafen viser den indekserede udvikling i ejendomsskat, ejendomsværdiskat og huspriser siden 2000.
De følges ad frem til husprisernes himmelflugt. Men hvor huspriserne falder tilbage, så bliver ejendomsskatten sat kraftigt op.
Kilde: Danmarks Statistik, OFF12 og EJEN6.

Er det en politisk beslutning, at ejendomsbeskatningen skal stige på trods af faldende huspriser? Poul Henning Kamp skriver ovre på PHloggen på Ingeniøren:

Som altid er jeg mere tilbøjelig til at mistænke simpel inkompetence end sammensværgelser: En eller anden kontorchef har siddet og fedtet med nogle få rækker data i sit regneark, indtil han har overbevist sig selv om at “det så rigtigt ud”.

På den anden side er det svært at forestille sig, at der ikke har været blot en medarbejder i Skat eller i Skatteministeriet, der er kommet i tanker om sin introduktion til statistik fra statskundskabstudiet, og derfor har påpeget, at der er i gang med at blive foretaget skatteudmåling på et dårligt grundlag. I en sådan situation må der have skullet en politisk beslutning til. Og der skal da ikke meget politisk analyse til for at se, at det er op ad bakke at få en ændring af den danske ejendomsbeskatning igennem både det nuværende og de tidligere folketingssamlinger. Så hellere lukke øjnene, gøre som vi plejer og udskyde problemet til den næste minister.

Ejendomsskat skal erstattes med ejendomsværdibeskatning uden loft

Når alt kommer til alt, må alle uanset partifarve dog kunne enes om, at det ikke giver mening at beskatte grundværdier, når man ikke på nogen som helst rimelig vis kan give et konservativt bud på deres værdi uden bebyggelse. Skal det i øvrigt så også være uden bebyggelsen på nabogrunden? Lad os erkende, at det er dumt at forsøge og som konsekvens afskaffe ejendomsbeskatningen (skat af grundværdi). Det giver et stort provenutab – 25 mia. kr. ifølge Danmarks Statistik. Det må så hentes ind krone for krone i øget ejendomsværdibeskatning.

Ejendomsværdier er alt andet lige nemmere at estimere korrekt. Der er samtidig flere om buddet end Skat alene, idet realkreditinstitutter og ejendomsmæglere også har en stærk interesse i at foretage korrekte vurderinger af både handlede og mindre handlede ejendomme. Dog er der mig bekendt flere ejendomshandler end grundhandler.

Det betyder selvfølgelig et opgør med tidligere (og nuværende?) regeringers politik, men det er den eneste logiske og pragmatiske løsning. Jeg kan ikke se et argument imod. Jo, der kan være mange argumenter imod beskatning af formue osv., men i Danmark har vi besluttet, at det er sådan vi gør – så nu skal vi implementere det ordentligt. Så kan de, der ønsker skattesystemet ændret tage den principielle diskussion bagefter.

Er der en boble på ejendomsmarkedet i København?

Det er svært at se hvordan boligpriserne i København kan være på vej op i boblehøjder, når der er plads til at bygge rigtig mange nye lejligheder både i Nordhavn, Ørestad, Carlsberg-byen, Amager Strandpark, Margretheholmen, grønttorvet i Valby og så videre og så videre. Alligevel er ejerlejlighedspriserne i København steget 17,8 pct. i perioden juni 2012 – juni 2013 ifølge Danske Bank.

Tobin’s Q: Byggeomkostningerne bestemmer boligpriserne

Den mest enkle teori om ejendomsmarkedets fundamentalværdi er Tobin’s Q, der kort fortalt siger, at prisen på en ejendom ikke i ligevægt vil overstige prisen på at bygge en ny tilsvarende ejendom. Det er en udmærket teori, der er let at forstå, men som kan være svær at implementere i praksis. I tilfældet København viser denne udfordring sig ved, at det jo er svært at vurdere om en familielejlighed med udsigt til Amager Strandpark er en reel substitut for en 1-værelses på Frederiksberg.

Men dermed ikke sagt at priserne ikke er følsomme over for overraskelser i renteudviklingen, for en stigende rente vil uundgåeligt gøre finansieringen dyrere.

Lav byggeaktivitet kan være med til at forskubbe billedet

Det er let at forestille sig at udbud og efterspørgsel forskubbes, og at det påvirker priserne. Selvom der er mange ledige byggegrunde i umiddelbar nærhed af København K, er byggeaktiviteten ikke imponerende som nedenstående graf fra Danmarks Statistik viser. Stigende efterspørgsel må derfor sætte sig som stigende priser.

Byggeaktiviteten i København er stadig langt fra toppen i 2006. Kilde: Danmarks Statistik.
Byggeaktiviteten i København er stadig langt fra toppen i 2006. Kilde: Danmarks Statistik.

Søgningen mod København vil fortsætte

Min mavefornemmelse er, at min generation vil være meget længere om at flytte til forstæderne og (gisp) provinsen, end tidligere generationer – både fordi vi får børn senere, og fordi vores præferencer – selv når vi får børn – bare ikke er til forstadslivets søvnige kvarterer med hus og have, der skal vedligeholdes (Unge gør det ikke længere selv, ifølge Bolius), og at vi i øvrigt hellere vil bruge vores penge på noget andet og sjovere end biler (Hvorfor køber unge amerikanere ikke længere biler, spørger The Atlantic). Min egen erfaring er, at man kan køre rigtig meget i taxi for de gennemsnitligt 5.000 kr. om måneden, det ifølge FDM koster at have bil (pdf). Men lad os se – jeg har ældre kollegaer, der modsat mig mener, at også min generation en dag vil vågne op og søge til forstædernes stille villaveje, grønne haver og mange kvadratmeter, når børnene kommer.

Ejendomsmarkedet i København er præget af masser af nybyggeri, og der er stadig plads til mange nye lejligheder, der med rimelighed kan betegnes som substitutter.
Ejendomsmarkedet i København er præget af god plads til nybyggeri, men måske går det ikke så hurtigt… By: seier+seier

Videre læsning

For en god opsummering af de forskellige teorier om boligmarkedets prisfastsættelse, vil jeg stadig anbefale Christian Hillingsøe Heinigs analyse Bag om boligmarkedet: Er boligmarkedet billigt eller dyrt? (pdf), som jeg også omtalte i indlægget Man kan først se prisbobler, når de er sprunget (som jeg stadig står inde for, hvorfor svaret på spørgsmålet i titlen er et lettere opgivende vent og se…)

Køb ejerbolig nu – selv Brøchner Madsen synes ikke længere boligpriserne er for overvurderede

Efter hårdtslående forudsigelser om boligbobler på det danske ejendomsmarked, er de danske mediers yndlingspessimist, Jakob Brøchner Madsen, professor i økonomi, der altid har været god for en skarp bemærkning, nu blevet mere optimistisk på ejendomsmarkedets vegne her i landet:

“Men markedet er i hvert fald kommet over den værste prisboble, og hvis folk spekulerer over, hvornår de skal købe, så er det dumt at vente med en forventning om yderligere fald – også fordi du, når du køber dit eget hus, betaler af på lånet og dermed sparer op i egen bolig. Jeg ville ikke tøve med at købe nu,” siger Jakob Brøchner Madsen.
Berlingske Business 24. maj 2013 (ikke online, men se resume).

Det kommer efter overskrifter før og efter boblen bristede i 2007-08 som Huspriserne er stadig oppustede, Brøchner Madsen: Indførslen af afdragsfrihed var en stupiditet og andre markante udtalelser fra Jakob Brøchner Madsen 2003-2007.

Brøchners boligmodel lyder umiddelbart baseret på Tobin’s Q, som heller ikke har en overbevisende empirisk forklaringskraft på boligprisernes udvikling på trods af dens smukke teoretiske sammenhæng mellem boligpriserne og byggeomkostningerne. Se også mit tidligere indlæg Man kan først se prisbobler, når de er sprunget, hvor jeg henviser til en RD-analyse, der gennemgår forskellige ejendomspristeorier.