Høje realkreditrenter en historisk abnormalitet?

Mandag udsendte Realkreditforeningen denne graf over renteudviklingen på den toneangivende (lange fastforrentede) realkreditobligation siden 1875. Realkreditforeningens vinkel er, at renten er på laveste niveau siden Anden Verdenskrig. Men en anden vinkel er, at renteniveauet og -volatiliteten de sidste 50-60 år har været “historisk” høj, og at vi nu er vendt tilbage til “normale” rentetilstande:

Renteudviklingen for den toneangivende realkreditobligation. Kilde: Realkreditforeningen.
Renteudviklingen for den toneangivende realkreditobligation. Kilde: Realkreditforeningen.

Er det så normale rentetilstande? Der er næppe nogle normaler at “vende tilbage til” – de institutionelle rammer i 2014 er ikke ligesom i 1947. Men interessant figur ikke desto mindre (også selvom vi ikke får noget at vide om obligationens løbetid og udseendet af konverteringsoptionen osv., der begge har forandret sig en del siden 1875…)

Læs mere
Renten på de fastforrentede lån er historisk lav
Realkreditforeningen
31.03.2014

ETF-investorer handler oftere – og taber på det

En undersøgelse af tyske retailinvestorer viser, at de begynder at handle oftere, når de har opdaget og købt deres første indeks-ETF. Den øgede handel – som så ofte før – giver desværre ikke bedre risikojusterede afkast end den implicitte handelsstrategi, investorerne fulgte forud for introduktionen af ETF’er i deres portefølje.

På trods af at ETF’er giver gode muligheder for meget billig diversifikation, lader de tyske investorer sig friste til at handle oftere end tidligere i et forsøg på at time udviklingen i et eller flere aktieindeks, der enten er meget brede eller meget specifikke på en bestemt sektor eller land.

Undersøgelsen viser også, at de investorer, der først købte ETF’er til porteføljen, var dem, der i forvejen handlede oftere end gennemsnitten og i forvejen havde dårlig diversifikation i deres portefølje.

Læs mere

The Dark Side of ETFs and Index Funds

Utpal Bhattacharya, Benjamin Loos, Steffen Meyer, Andreas Hackethal and Simon Kaesler
Indiana University Bloomington og Goethe University Frankfurt

Ingen sammenhæng mellem stigende friværdier og øget forbrug – kan det virkelig passe?

For lidt under en måned siden kørte EPN.dk historien Økonomer skyder hul i boligmyte, som refererer et dansk panel study af sammenhængen mellem udviklingen i boligpriser og privatforbrug på husstandsniveau.

Housing Wealth and Consumption A Micro Panel Study

Stigende boligpriser og stigende privatforbrug observeres ofte samtidig, men der findes flere mulige teorier for sammenhængen. Panelstudiet forkaster teorien om, at husprisstigninger kan forklare et stigende privatforbrug, når der renses for effekten af stigende indkomst osv. Der er altså ikke tale om en “friværdifest” som følge af forøget formue (wealth effect).

Enestående empirisk grundlag
Data er af et formidabelt omfang – særligt for økonomiske analyser. Der er tale om indkomst, formue, boligforhold og demografiske data for 90.000 husholdninger i perioden 1987-1996. I 1992 blev realkreditlovgivningen liberaliseret, og det blev muligt for boligejerne at optage lån i friværdien. Tidsperioden er derfor særligt interessant, da der kan testes hen over denne regelændring.

Hovedkonklusioner
De to hovedkonklusioner kan opsummeres til:

Controlling for factors related to competing explanations, we find little evidence of a housing wealth effect on consumption: unexpected innovations to house prices are uncorrelated with changes in total expenditure at the household level.

We find that young house owners likely to be affected by credit constraints react to house price changes after 1993. Our findings suggest that house prices impact total expenditure through improved collateral rather than directly through wealth.

Det vil sige, at der ikke er nogen sammenhæng generelt, men at unge er mere tilbøjelige til at låne i friværdien, fordi de generelt har ringere adgang til at optage lån. (De har humankapital – forventede fremtidige lønudbetalinger – der muliggør et større forbrug, men de kan ikke stille humankapital som sikkerhed i banken.)

Kan det virkelig passe?
Umiddelbart troede jeg, at stigende friværdier i langt højere grad var korreleret med stigende forbrug. Særligt efter at have set udviklingen op igennem 2000’erne. Jeg accepterer artiklens konklusion, men vil alligevel byde ind med en perspektivering.

I 1992 er det sandsynligt, at kun de mest risikovillige og de mest kreditbegrænsede unge husstande tog lån i friværdien:

  1. Boligejerne kom ud efter en krise med kraftige prisfald. Det var tydeligt for enhver, at ejendomspriser kan falde. Lån i friværdien indebar en tydelig risiko.
  2. Generel krisestemning — relativt højere arbejdsløshed
  3. Et noget højere renteniveau
  4. Realkreditloven stillede krav om, at der skulle afdrages på lånene og rentetilpasningslån var stadig mest en teoretisk øvelse

I 2000’erne var situationen en anden:

  1. Boligpriserne var steget næsten uafbrudt siden 1992, og det var derfor oplagt at undervudere risikoen for prisfald (recency effect)
  2. Vækst i samfundet og gode jobmuligheder
  3. Rentenivauet var generelt lavere
  4. Det blev muligt at tage afdragsfri realkreditlån og rykke ind i den korte ende af rentekurven.

De to første punkter gjorde formentlig både låntagere og långivere lidt mere risikotolerante, og de to sidste elementer gjorde, at der kunne stilles lavere krav til låntagers rådighedsbeløb. Man kunne måske også forestille sig, at flere i 2000’erne end i 1990’erne havde pensionsopsparinger, der mindskede behovet for at oparbejde friværdi, efterhånden som pensionsalderen nærmer sig.

Når man læser en avisartikel som Indløs friværdien og realiser dig selv, kunne det tyde på at 1990’erne og 2000’erne er forskellige nok til, at konklusionen kan forskubbe sig. Men jeg må også være ærlig og erkende, at det er umuligt for mig at konstatere, da jeg ikke kan finde data til at bakke det op. Jeg håber, at der er nogen derude, som kan få fat i data for 2000’erne og skrive en version 2.0 af analysen.

Housing Wealth and Consumption: A Micro Panel Study
Martin Browning, Mette Gørtz, and Søren Leth-Petersen