Svært for utilfredse låntagere at stifte ny realkredit

Utilfredsheden med de stigende bidragssatser og Nykredits mål om at blive børsnoteret har sat så meget skub i en sammenslutning af låntagere, at en arbejdsgruppe nu vil stifte deres eget realkreditinstitut for at tage konkurrencen op med de etablerede spillere. De vil kort sagt vise, at det kan gøres bedre og billigere ved at vende tilbage til foreningstankegangen.

Det er altid positivt med opstartsvirksomheder, der vil udfordre det bestående, og det er fascinerende proces, der oftest åbner en helt ny verden – lidt ligesom at zoome ind på et kort, der igen og igen afslører nye lag af komplekse detaljer. It’s a humbling experience.

Arbejdsgruppen ”Fair Realkredit” vil i den grad få sig noget af et reality check, og jeg desværre, de kommer til at opgive eller omdanne projektet længe inden Finanstilsynet besvarer deres ansøgning med et endeligt ja eller nej. Måske der er en vej ved at se nærmere på en crowdfunding-lignende model – for så kan de måske slippe med en tilladelse til at drive betalingsinstitut i stedet for realkreditinstitut med alt hvad det indebærer.

Under alle omstændigheder kommer de ikke langt uden en meget pengestærk investorkreds med yderst altruistisk motiv vil kunne hjælpe. For almindelige profithungrende investorer vil kræve markant højere rente på Fair Realkredits værdipapirer end på konkurrenternes. Kreditrisikoen er markant højere, fordi der er tale om en aktør, og obligationerne vil være hamrende illikvide. Der er kun kunderne til at betale forskellen – og den bliver hurtigt større end de seneste par års bidragsstigninger.

Vil have realkredit tilbage til rødderne

Ifølge både Økonomisk Ugebrev og FinansWatch arbejder en gruppe med arbejdsnavnet ”Fair Realkredit” på at stifte et nyt realkreditinstitut og er aktuelt i gang med udformningen af en ansøgning til Finanstilsynet. Det hele er beskrevet i blandt andet artiklen Ny realkreditforening arbejder nu på ansøgning i Økonomisk Ugebrev Finans d. 28. august, som jeg vil referere fra løbende i resten af dette indlæg.

Gruppen har endnu ikke nogen fast tidsplan for lanceringen af instituttet og ifølge artiklen, er de stadig et stykke fra at aflevere ansøgningen. De arbejder også fortsat på at skaffe den fornødne egenkapital til at kunne stifte selskabet.

De har opstillet følgende overordnede mål for deres nye realkreditinstitut:

  1. Vil tilbyde gammeldags realkreditlån med solidarisk hæftelse og reservefonde – og udlån til alle dele af landet
  2. Kunderne skal være medejere
  3. Priser opdelt i hhv. administration og polstring, dvs. kapitalomkostningerne skal kunne aflæses eksplicit.
  4. Bliver der betalt ”for meget”, skal pengene retur til de kunder, der har betalt ”for meget”
  5. Simpelt produktudbud

Kolde realiteter blokerer

Der er mange positive takter, og der vil blive tale om et produkt anderledes fra det eksisterende. Det kunne der sagtens være nogen, der ønsker at betale for. Lidt på samme måde som Sparekassen Merkur også har fundet sin niche på markedet.

Men den finansielle lovgivning og de finansielle markeder er af natur ekstremt konservative, og de sætter en ganske effektiv stopper for rigtig mange nye tiltag. Finanssektoren beklager sig ofte over lovgivningen, men man skal ikke glemme, at det er lige præcis de mange regulativer, der gør det svært for nye finansielle virksomheder at starte op fra bunden. Og investorerne har det med at være yderst konservative i deres risikovurderinger i de fleste scenarier, der ikke baserer sig på ophobning af en ny type risiko et overset sted i systemet.

Lad mig prøve at tage de praktiske problemstillinger ved Fair Realkredits fem mål i det følgende:

Solidarisk hæftelse fjerner lysten til nyudlån

CBS-professor Michael Møller plejede at sige, at modellen med solidarisk hæftelse førte til at udlånet faldt, og årsagen er indlysende: Hæfter du solidarisk med de andre låntagere, vil du kun give nye lån til dem med en bedre privatøkonomi end din egen. Efter dit lån er udbetalt vil du helst have at alt udlån til de andre stopper, så du ikke kommer til at øge tabssandsynligheden. Gammel realkredit var inddelt i 117 små kreditforeninger landet over – og jeg tvivler stærkt på at den københavnske forening ønskede at låne penge ud i det odenseanske opland og vice versa.

Der vil helt sikkert være et marked for lån med altruistisk motiveret solidarisk hæftelse, men jeg tror det vil være forsvindende småt. Og småt dur ikke i realkredit, hvor stor skala er altafgørende for omkostningsbyrden hele vejen fra it-systemer til investorer.

Kunderne som medejere

At lade kunderne blive medejere er grundlæggende set fint og uproblematisk. Det er tilsvarende Nykredits model, hvor foreningen ejer aktier i realkreditinstituttet. Skal man have medejerne – altså låntagerne – til at skyde ekstra penge ind i foretagendet bliver det dog nok svært. Det er næppe, når man har et stort lånebehov, at man også har midlerne til at skyde lidt ekstra ind i en finansiel virksomhed. Nykredit har den fordel, at fonden har rigeligt med penge og det ene formål at drive realkredit. Fair Realkredit vil derimod udbetale fra deres reservefond tilbage til låntagerne.

Bidrag opsplittes i administration og kapitalomkostninger

Da Fair Realkredit indfører dette princip fra start, vil de formentlig fint kunne lade de to typer omkostninger registrere adskilt. Dog ser jeg en risiko for en interessant diskussion blandt aktionærerne – altså låntagerne som er medejere – når man øger kapitalomkostningerne, for den øgede betaling kommer jo reelt set kun de nye låntagere til gavn, der endnu har til gode at få udbetalt deres lån.

Eksisterende låntagere har tværtimod en direkte finansiel interesse i at obligationerne bag deres lån bliver så usikre som mulige. Usikre obligationer handles til lave kurser, og så kan de jo købe dem tilbage og indfri lånet langt under hovedstolen på lånet.

Hvor meget kapital er for meget?

Den er svær, for hvordan beregner man hvor meget kapital man har haft til for meget af? Kapital skal jo dels dække løbende udsving i værdien af panterne – dels bidrage til at sikre en høj rating. Optager man rentebærende seniorgæld i en kort periode, betaler man jo renter på den uanset om den var nødvendig eller ej.

På den anden side går det jo fint for eksisterende banker at finde ud af hvor meget de skal betale i udbytte til aktionærerne, så hvis Fair Realkredit blot ønsker en udbyttelignende betaling – altså Nykredits model med KundeKroner – ja, så kan det selvfølgelig sagtens lade sig gøre.

Jeg kan ikke se hvordan man kan realisere en model med for returnering af for meget betalt bidrag på anden måde end ved at betale udbytte til aktionærerne. For det er jo ikke låntagernes bidrag, der ligger til sikkerhed for deres lån – bidragene betaler derimod for at andres indlagte sikkerheder bliver tilstrækkeligt forrentet.

Simpelt produktudbud

Et simpelt produktudbud lyder rigtig fornuftigt. Det er ikke entydigt, hvad der menes, men mon ikke målet er at kunne tilbyde det klassiske danske 30-årige fastforrentede lån med mulighed for obligationsopkøb til kursværdi og opsigelse og indfrielse til kurs 100. Hvis instituttet skal have et produktudbud, der matcher de eksisterende låntageres efterspørgsel, skal der også afdragsfrihed og flekslån på menuen. Det bliver dog svært at have alle produkterne på hylden fra dag ét: For hvert produkt de ønsker at udbyde, des sværere får de ved at få tilstrækkelig med likviditet i hver enkelt obligation, da deres 50 mia. kr. i udlån skal spredes ud på flere obligationer. Tommelfingerreglen blandt obligationsinvestorer er, at en obligation mindst skal have 4 mia. kr. i cirkulerende for at være likvid (EU’s krav fra LCR-beregningen er 500 mio. euro). Måske de blot skal nøjes med fastforrentede konverterbare uden afdragsfrihed til en start.

Erfaringerne med tilsynsaccept skræmmer

De fem personer i Fair Realkredits arbejdsgruppe får svært ved at overbevise Finanstilsynet om, at de skal have godkendelse til at oprette et realkreditinstitut og tilladelse til at udstede realkreditlån finansieret i særligt dækkede obligationer. Listen med punkter til afklaring er nærmest uendelig lang, når tilsynet skal overbevises om, at der er betryggende (og nedskrevne) processer for alt fra intern revision, regnskabsføring, ejendomsvurdering, kunderådgivning, it-systemer, beregning af kapitalkrav, indberetninger om cover pool-sammensætning, tilsynsdiamant og så videre.

Man skal ikke se længere end til Danske Bank for at kunne konstatere hvor omfangsrig en opgave, det er at oprette et nyt realkreditinstitut. Danske Bank er i gang med at få det svenske tilsyns tilladelse til at udstede særligt dækkede obligationer under svensk lovgivning. Den proces er programsat til at vare fra offentliggørelsen i foråret 2016 til foråret 2017 – og det er vel at mærke en organisation, der allerede udsteder realkreditlån i sin svenske filial og nu blot ønsker at kunne udstede obligationer på en lidt anden måde, end de allerede gør i stort omfang dag. Hvis den proces skal tage et år eller mere i Danmarks største bank, vil det komme til at tage Danmarks mindste realkreditinstitut markant længere. Udbetalingen af det første lån fra Fair Realkredit ligger mange år ude i fremtiden.

Er 3% markedsandel efter 5 år for ambitiøst?

Fair Realkredit har et mål om at opnå et samlet udlån på 50 mia. kr. efter fem år. Til sammenligning havde hhv. DLRkredit ca. 140 mia. kr. og BRFkredit ca. 270 mia. kr. i udlån ved slutningen af andet halvår 2016. Det samlede realkreditudlån til ejerboliger og fritidshuse udgjorde på samme tid 1.500 mia. kr. ifølge Realkreditforeningen. Det svarer til en markedsandel på 3,3% af privatmarkedet, og det må siges at være ambitiøst. På den anden side vil det også være nødvendigt med et ambitiøst mål for at kunne få opbygget tilstrækkelig cirkulerende mængde i obligationerne – så selvfølgelig skal de være ambitiøse.

Skal finde 3 mia. kr. i egenkapital

De regner selv med at skulle stille med mellem en halv og en hel milliard på dag et og på sigt tre milliarder i kapital. Det flugter nok meget godt. BRFkredit har eksempelvis 12 mia. kapital til 270 mia. kr. udlån – det er cirka 4,5% af de ikke-risikovægtede udlån. Et nystartet institut vil formentlig skulle holde ekstra kapital – dels til at overbevise investorerne om ens selvtillid, dels til at indfri et højere kapitalkrav fra brug af standardmodeller til beregning af risikovægte og fra et forventeligt højere søjle 2-krav pga. forhøjet operationel risiko. Det må nok påregnes, at en ny aktør skal stille lidt ekstra, fordi låneporteføljen er under opbygning (pga. risikoen for at kunderne, der har for lav kreditværdighed til at få lån hos konkurrenterne, nu vil henvende sig til den nye udbyder).

Fair Realkredit åbner op for at der skal være eksterne investorer, men kun i en opstartsperiode. Private skal kunne anvende pensionsmidler som indskud. Hvis der skal være nogen stor skala i dette må det betyde, at private skal motiveres til at købe et kapitalinstrument, der fungerer som egenkapital. Det kunne være børsnoterede aktier, selvom jeg antager, at det ikke er den vej, Fair Realkredit ønsker at gå, når man tænker på deres reaktion på Nykredits planer om en børsnotering. Private kan selvfølgelig (hvis de får lov under Mifid i hvert fald, men det har jeg ikke hørt skulle være et problem tidligere) få lov at købe de børsnoterede realkreditobligationer ligesom alle andre investorer. Men det løser ikke problemet med at skaffe egenkapital og seniorkapital.

En anden løsning, hvor låntagerne selv indskyder kapitalen, bliver svær. Hvor skal pengene komme fra? Låntagerne er jo netop i gang med at optage lån, fordi de ikke har penge nok…

Vil outsource de fleste ydelser

De traditionelle banker skal i et eller andet omfang agere distributører eller som minimum bidrage i forbindelse med omlægninger og efterfinansiering, som et realkreditinstitut ikke kan tilbyde. Det bliver nok svært at få foden indenfor i de fleste banker.

Der er ikke så mange banker, som ikke allerede har deres eget realkreditinstitut. Og Totalkredit-bankerne skal nok tænke sig om en ekstra gang, inden de begiver sig ud i et samarbejde med en ny aktør. Sporene fra Jyske Banks salg af lån fra BRFkredit endte med et fuldt stop for Totalkredits samarbejde med Jyske Bank – og i sidste ende købte Jyske Bank jo BRFkredit. Det er nok ikke en holdbar model for andre banker.

Så mange funktioner som muligt vil blive outsourcet, bl.a. ejendomsvurdering. Det gør de andre realkreditinstitutter i øvrigt allerede på ejendomme under en vis værdi. Rådgivning er også outsourcet af Totalkredit til de enkelte banker. Kapitalberegninger osv. kan givet outsources til et konsulentfirma. Prospekter og låneaftaler kan købes af et advokatfirma.

Det er dog et rigtig interessant spørgsmål, hvor lidt man kan få lov til at drive in-house og stadig opfylde Finanstilsynets regler om dels fit and proper, dels at have en forretning, hvor der er tilstrækkelig forståelse for og kontrol med de enkelte dele. Jeg tør slet ikke tænke på at skulle drive forretningsudvikling i en fuldt outsourcet virksomhed…

Ingen investorappetit på flere små obligationsserier fra ukendt udbyder

En ukendt spiller, som ikke har nogen track record med at træffe sunde kreditbeslutninger, får det svært. Der vil helt sikkert være købere til Fair Realkredits obligationer, men det bliver til markant højere renter end de etablerede institutter. Dels fordi der vil være tvivl om Fair Realkredit vil kunne overleve på længere sigt, når mediestormen har lagt sig. Det sværeste bliver dog det tidligere nævnte krav om store obligationsserier – og de skal være store fra udbetalingen af første lån. Det er i sagens natur umuligt. Derfor tror jeg, at Nykredit – selv med de kraftigt forhøjede bidragssatser – stadig vil kunne tilbyde en samlet set lavere rente end Fair Realkredit kommer i nærheden af de første mange år. Når selv BRFkredits obligationer stadig handler til dårligere kurser end resten af markedets, så kommer et realkreditinstitut, der er fem gange mindre, til at få det svært.

Og så er der lige det tvist, at en af de fem stiftere er fhv. direktør i Københavns Andelskasse René Poulsen, der ifølge blandt andet Berlingskes artikel Andelskasse reddes på randen af konkurs i 2014 fik besked af tilsynet om at stoppe al nyudlån og efterfølgende blev bortvist af bestyrelsen for at have givet lån uden at overholde bestyrelsens kreditpolitik. Det vil obligationsinvestorerne tage sig betalt for. Det bliver nok også en interessant fit and proper-vurdering, Finanstilsynet kommer til at skulle udarbejde.

Epilog

Til Fair Realkredit skal der lyde et ”god arbejdslyst” herfra. Hold dampen oppe; også når Finanstilsynet opgivende sukker højlydt og beder jer læse Lov om Finansiel Virksomhed for tolvte gang. De vil fortælle flere gange, at Finanstilsynet altså ikke er et advokat- eller konsulenthus, der har til formål at hjælpe ”uvidende lægfolk” med deres små ideer. Selv store erfarne banker betaler millioner til advokater og konsulent, når de stifter datterselskaber for hjælp med at tolke tilsynskravene. Dansk realkredit trænger bestemt til et frisk pust, men Fair Realkredit kommer næppe langt med det nuværende setup.

Tilsynsdiamanten og variabel rente – en bedre model

Finanstilsynet vil med den kommende tilsynsdiamant holde øje med udbredelsen af lån med variabel rente i realkreditinstitutterne, men måden de vælger at måle risikoen på virker ulogisk. Variabelt forrentede lån skal nemlig kun opgøres, hvis de havde høje LTV’er på udbetalingstidspunktet, men hvis målet reelt er at sænke risikoen for tab på variabelt forrentede lån, bør tilsynet i stedet regulere adgangen til lån med variabel rente med et skærpet krav til eksempelvis rådighedsbeløbets størrelse.

Tilsynsdiamanten måler variabel rente ift. LTV

Finanstilsynets tilsynsdiamant for realkreditinstitutter vil i det seneste udkast måle realkreditinstituttets eksponering mod låntagere med variabel rente som:

“Lån med variabel rente og en initial belåningsgrad på over 60 pct. må maksimalt udgøre 30 pct. af instituttets udlån.”

Den grundlæggende antagelse ser ud til at være: De største tab (=PD x LGD) ses på lån med variabel rente, der havde høj LTV på udbetalingstidspunktet.

Men giver det nu også mening?

Der kan måske findes en statistisk sammenhæng mellem LTV og størrelsen på tab, selvom jeg mindes, at Nykredit engang fremlagde en graf, der viste, at sammenhængen mellem tabets størrelse og lånets LTV var så godt som ikke-eksisterende.

Det er også muligt, at vi kan opfinde en model for sammenhæng mellem rentestigninger og sandsynligheden for indkomstbortfald hos en stor gruppe låntagere (fx ved stigende risikopræmier og stigende arbejdsløshed).

Men lad nu det ligge og se i stedet på det principielle: Variabel rente må udgøre den største risiko, når der er tale om en låntager, som ikke kan betale ydelsen efter en rentestigning.

Når en kunde i dag får et tilbud, bliver kunden kreditgodkendt til at kunne betale ydelsen på et fastforrentet lån med afdrag i henhold til bekendtgørelse om god skik i finansielle virksomheder. Lidt forenklet sagt bliver kunden altså aktuelt kreditgodkendt til at betale 3% i rente på et lån med afdrag, uanset om kunden vælger et afdragsfrit F1-lån til 0,5%. På tilbudstidspunktet bør der derfor – i hvert fald i en stigende rentestruktur som den nuværende – være plads til rentestigninger på F1-lånet. Skal der være plads til endnu større rentestigninger, kunne man vurdere om kundens privatøkonomi kan bære en F1-rente på 5-6%, som var niveauet i 2008 (“En 10-dobling i renten…”).

Set fra instituttet burde det sandsynlighedsvægtede tab på en kunde med høj LTV være større end på en kunde med lavt LTV (også selvom empirien fra Nykredit ind til videre altså siger noget andet – måske på grund af uskarpe boligprismodeller, særligt kan de være uskarpe i områder med mange tvangsauktioner). Umiddelbart er mit gæt, at en eventuel sammenhæng mellem tabets størrelse og LTV ikke umiddelbart bør være påvirket af, om lånet havde fast eller variabel rente.

Flyt fokus til låntagers rentefølsomhed

Det er oplagt at flytte fokus væk fra LTV og over til kundens budget og rådighedsbeløbets følsomhed over for stigende renter. Hvis en kunde køber et billigt hus, belåner det fuldt op og har en høj indkomst, udgør kunden formentlig en noget lavere risiko, end den kunde, der køber et dyrt hus, belåner det til 60% af værdien og i øvrigt har et lavere rådighedsbeløb ved 60%-belåningen (alt andet lige). Det virker derfor ulogisk at se på LTV i stedet for budgettets rentefølsomhed.

Lån med variabel rente udsætter ikke umiddelbart realkreditinstituttet for afledte risici. Der kan ikke opstå et pludseligt krav om fremskaffelse af yderligere supplerende kapital, da i hvert fald S&P’s rating framework allerede kræver ekstra kapital up-front for lån med variabel rente. Refinansieringsrisiko har allerede sit eget hjørne af tilsynsdiamanten, sit eget kommende risikonøgletal i form af Net Stable Funding Ratio, NSFR, og sin egen lov!

Det er svært at finde et logisk rationale for kun at lade realkredittens tilsynsdiamant fokusere på variabel rente for lån med høje LTV’er på udbetalingstidspunktet. Er der empiri, der viser, at kunder med høje LTV’er og variabel rente har lavere rådighedsbeløb end kunder med fast rente og høje LTV’er? Måske, men ikke mig bekendt. Og hvorfor basere sin regulering på en empirisk antagelse, der kan ændre sig over tid. Tilsynet kunne i stedet se på andelen af kunder, der på tilbudstidspunktet ikke kan betale en variabel rente højere end det fastforrentede lån på tilbudstidspunktet. Fokus bør være på kundens økonomi og ikke på LTV eller andre forhold, hvis målet er, at andelen af kunder, der kan tåle rentestigninger skal øges.

I stedet for at formulere et hjørne i en tilsynsdiamant, kunne Finanstilsynet måske nå målet om en reduktion af sektorens eksponering mod risiko fra variabelt forrentede lån ved at indskærpe, at der gælder større krav til rådighedsbeløb, hvis kunder skal kreditgodkendes til lån med variabel rente. En regel om at en kunde skal kreditgodkendes til en F1-rente højere end den aktuelle rente på fastforrentede lån, kunne være et let sted at starte.

Tilsynsdiamant under lup for at vurdere dens reelle værdi...
By: Neil Rickards

Konsekvenser af realkredittens tilsynsdiamant

Den nye bløde regulering af realkreditinstitutterne – realkredittens tilsynsdiamant – er så småt begyndt at tage form. SEB har i det seneste nummer af Essens set nærmere på konsekvenserne af den foreløbige beskrivelse af tilsynsdiamanten, som blev gengivet i bl.a. Jyllands-Posten.

Tilsynsdiamantens 5 pejlemærker

Fem parametre skal overvåges og dermed indirekte reguleres ifølge udkastet:

  1. Udlånsvækst må ikke overstige 15 pct. pr. år.
  2. Refinansieringsrisiko: Lån med refinansiering hyppigere end til og med et år må maksimalt udgøre 30 pct. af instituttets udlån (F1-lån). Maksimalt 15 pct. af udlånet må refinansieres pr. kvartal.
  3. Renterisiko: Lån med variabel rente og en initial belåningsgrad på over 60 pct. må maksimalt udgøre 30 pct. af instituttets udlån.
  4. 20 største engagementer må maksimalt udgøre ikke nærmere defineret andel af udlånet.
  5. Refinansieringsrisiko på supplerende sikkerhed: Højst 25 pct. af instituttets JCB/senior secured må udløbe inden for det næste år.

Bemærk i øvrigt hvordan afdragsfrihed glimrer ved sit fravær (selvom Lars Rohde ikke er glad for det).

Maksimal udlånsvækst – flere institutter over grænsen i 2004-6

Udlånsvækst har bestemt ikke været noget problem de seneste år, men som det fremgår af SEB’s graf herunder er en udlånsvækst på over 30 pct. ikke uset i dansk sammenhæng. Således har både Totalkredit og Nordea Kredit ligget over grænsen. DLRkredit har også ligget over, men det er måske mindre overraskende, da de har en mindre udlånsportefølje at måle væksten i forhold til.

Det bliver interessant at se om Jyske Banks flyt af lån fra Totalkredit til BRFkredit fører til, at BRFkredit kommer for langt frem. Jyske Bank har et udlån på ca. 80 mia. kr. hos Totalkredit (DR Nyheder), mens BRFkredits nuværende udlån er på ca. 200 mia. kr. Et slag på tasken er således 40 pct. udlånsvækst ved øjeblikkelig flytning. Jyske Bank har derfor travlt, hvis det skal nås, inden tilsynsdiamanten træder i kraft.

Årlig vækst i udlånsmasse i danske realkreditinstitutter og grænsen for udlånsvækst som defineret i realkredittens tilsynsdiamant
Årlig vækst i udlånsmasse i danske realkreditinstitutter og grænsen for udlånsvækst som defineret i realkredittens tilsynsdiamant

Refinansieringsandel – alle institutter kan komme i problemer

SEB’s analyse peger på, at alle institutter i et eller andet omfang er tæt på at refinansiere 30 pct. af deres udlån inden for et år, og at DLR og BRF har en udfordring med de 15% inden for et kvartal. Problemet ligger dog først et par refinansieringer ude i fremtiden.

Det bliver dog meget væsentligt at se den eksakte formulering, før konsekvenserne vurderes. Er det kun lån med refinansiering hver 12. måned eller hyppigere eller er det obligationer med legal maturity under 12 mdr. på balancen på et hvilket som helst tidspunkt? Den ene fokuserer på lånesiden og risikere at overse løsninger på refinansieringsproblemet såsom BRFkredits RTL F-model, mens et fokus på obligationssiden risikerer at straffe institutterne for at have udbetalt mange F3-lån på én gang (i klumper). Hvis halvdelen af et instituts F1-lån blev omlagt til F3-lån pr. d. 1. januar 2015, ville instituttet blot stå med en meget stor del af sin balance til refinansiering d. 1. januar 2018. SEB skriver, at hensigten med tilsynsdiamanten er at sikre mod “koncentration af fundingen” – det peger således på den sidste model. Sidstnævnte risikerer dog også at ramme spredning af refinansiering mellem årene fra forskellige Cita-baserede modeller (RD’s FlexKort m.v.) og lange konverterbare obligationer, da de altid udløber 1. oktober 2044, 2047 osv.

Begrænsning af låntagers renterisiko er fortsat en joker

SEB ser ikke nærmere på begrænsning af renterisiko, da lånets LTV på udbetalingspunktet er afgørende, og realkreditinstitutterne ikke offentliggør udbetalings-LTV’er.

Den præcise formulering bliver også vigtig i forbindelse med renterisikoen, dvs. specifikt risikoen for, at låntagers ydelser stiger kraftigt og pludseligt. Jeg går ud fra, at et F1-lån på 800.000 kr. med en LTV på 80 pct. vil vægte med 200.000 i instituttets opgørelse – dvs. det er belåning i LTV intervallet 60-80, hvor variabel rente skal begrænses.

Bland fast og variabel rente i porteføljelån

Uanset formuleringen er det sandsynligt, at kravet kan føre til, at institutterne begynder at se på muligheden for at lade kunderne blande fast og variabel rente i samme lån. Det er ikke helt ligetil på grund af det tunge danske pantebrevssystem og tilhørende tunge systemer i realkreditten, men man kunne håbe, at dette førte til, at rådgivningen i højere grad lagde vægt på optimeringsmulighederne ved at blande fast og variabel rente. Ikke i en striks tolagsbelåningsmodel som Nykredits, hvor der skulle blandes dyr RO ind i et fastsat interval fra 60-80, men i stedet en model, hvor låntager frit blander forskellige SDO-lån i vilkårlige LTV-intervaller. Det var faktisk en af anbefalingerne i Boligøkonomisk Videncenters rapport (se henvisning herunder) om optimal konverteringsadfærd, at man på passivsiden vil have gavn af ikke at have alle æg i samme kurv efter samme logik som på aktivsiden. Her kunne man håbe for Nykredit, at de kan genbruge noget af systemarbejdet fra implementeringen af tolagsbelåning.

Det vil i forlængelse heraf være fantastisk, hvis staten i samme ombæring så på tinglysningssystemet. Der er ingen grund til, at de tinglyste pantebreve præcist skal specificere renten i procent, hvilken obligation lånet er finansieret i osv. Hvis det var muligt at skrive et pantebrev uden den slags detaljer, kunne låntager blande fast og variabel rente frit uden at frygte ekstra tinglysningsgebyrer både nu og ved omlægninger i fremtiden — og ovenikøbet spare tinglysningsgebyret ved hver lille ændring.

Store engagementer og supplerende sikkerheder

En begrænsning af store engagementer lyder fornuftig og selvindlysende. Modsat i nogle af de mindre banker, var der ikke mig bekendt problemer i realkreditinstitutterne med at enkelte engagementer udgjorde størstedelen af instituttets risikoeksponering. Men det udelukker selvfølgelig ikke, at det er en parameter, der er værd at holde øje med fremadrettet.

Kravet til supplerende sikkerhed om at maksimalt 25% af det udstedte må udløbe inden for et år udgør ifølge SEB’s analyse ikke noget problem. Institutterne har en vis fleksibilitet i forhold til at købe JCB’er/senior secured tilbage, efterhånden som de nærmer sig udløb, og finansiere købet med længere funding, hvorfor dette ikke umiddelbart er alarmerende.

Kunne en hårdere formulering fastholde ubegrænset afdragsfrihed?

I forhold til seniorgældskravet er det interessant, at der ikke skal tages højde for eventuelle forventninger til husprisudviklingen og eventuelt stilles krav om en buffer. Der fokuseres alene på refinansieringsrisikoen på eksisterende seniorgæld, men så vidt jeg kan se berør tilsynsdiamanten ikke risikoen i forbindelse med stigende krav som følge af husprisfald. Det er netop den bekymring, der giver Nationalbanken anledning til at bekymre sig om afdragsfrihed i SDO-finansieret udlån. Kunne man forestille sig en formulering af dette punkt, der forsøgte at se på JCB-behovet frem i tid mod til gengæld at lade afdragsfrihed fortsætte som i dag, hvor låntagere med orden i privatøkonomien fortsat kan optage afdragsfri lån?

Afsluttende bemærkninger

Tilsynsdiamanten er soft law, hvilket betyder at institutterne gerne må bryde grænserne, hvis de blot kan komme med en god forklaring til Finanstilsynet. Det er dog uvist, hvordan investorerne i realkreditobligationerne vil tage imod et brud på et af pejlemærkerne, og det er nok sandsynligt, at institutterne vil lægge sig i en vis afstand fra grænseniveauerne.

Der er mange positive takter i tilsynsdiamanten, og det er tydeligt, at man forsøger at tage forbehold for en række spidsfindige detaljer ved den danske realkreditmodel, der vitterligt er kompleks. Men ikke alt er lige kønt. Hvorfor skal et låns op til et par år gamle LTV for eksempel sige noget om låntagers rentefølsomhed? En låntager, der sidder stramt i det og derfor ikke kan tåle rentestigninger på sit lån med LTV på 50%, går fri af tilsynsdiamantens risikovurdering, mens låntageren, der låner fuldt op og har en privatøkonomi, der kan tåle voldsomme rentestigninger, skal regnes med som om han udgør en risiko.

Tilsynsdiamanten er interessant, men ikke elegant!

Detailregulering bliver sjældent elegant, og fokus bliver på at formulere detaljerne, derefter på at omgå de formulerede detaljer, så man kan levere de efterspurgte produkter. Vand flyder nedad og finder altid en vej. Måske vi i stedet skulle se på incitamenterne bag ordentlig bankdrift, så alle har incitament til at sikre stabile banker…

Kilde

SEB Essens (ikke offentligt tilgængelig)
26. juni 2014

Realkredit­råd­giv­ning: et studie af danskernes valg af realkreditlån og konverterings­prak­sis (herunder forslag om porteføljetilgang til lån) (pdf) Kourosh Marjani Rasmussen, Claus Madsen og Rolf Poulsen ​Boligøkonomisk Videncenter 13. marts 2011