Rohdes halvhjertede ”F1-redning” sender auktionsrenterne i bund

Takket være Lars Rohdes hasteforslag til en ”redning af F1-lånet” (hvad med de andre F-lån?) er markedet gået i panik over de mange uafklarede elementer i det lovforslag, som hverken er skrevet eller sendt i offentlig høring endnu. Alt kan ske for investorer, der køber RTL-obligationer efter 1. januar, hvor den løst definerede lov skal gælde fra, og derfor vil de rigtig gerne have fat i de nuværende obligationer uden mærkelige og ukendte egenskaber. Det kommer låntagere til gode, der skal have refinansieret deres lån her medio november eller udbetalt et nyt lån inden årsskiftet.

Foretræk F3 eller F5 pga. forslagets effekter på igangværende refinansieringsauktioner

Skal du optage et realkreditlån, så er det værd at overveje at skynde sig at få det udbetalt inden 1. januar – og samtidig er det værd at overveje at gå lidt ud ad kurven og tage F3 eller F5 i stedet for F1, så du kan nyde den ekstra lave rente så længe som muligt. Når du en dag skal over i de nye obligationer, skal du efter alt at dømme dog hurtigst muligt ned i F1’eren, da du ellers kommer til at betale en merrente for den forhøjede sandsynlighed for at obligationen bliver omdannet til en 30-årig konverterbar – en egenskab der er uspiselig for rigtig mange investorer. Forvent i hvert fald at udlandets efterspørgsel på omkring 20% af RTL-obligationerne falder bort.

Graferne herunder viser hvordan F3- og F5-spreads til Cita/OIS faldt pludseligt 5 bp. oven på nyheden om indgrebet.

Spread til OIS for RD’s obligation til F3-lån

Kraftig spreadindsnævring oven på nyheden om "F1-lånets redning". Kilde: Nordea
Kraftig spreadindsnævring for RD’s 3-årige RTL-obligation oven på nyheden om “F1-lånets redning”. Kilde: Nordea

Spread til OIS for RD’s obligation til F5-lån

Kraftig spreadindsnævring oven på nyheden om "F1-lånets redning". Kilde: Nordea
Kraftig spreadindsnævring for RD’s 5-årige RTL-obligation oven på nyheden om “F1-lånets redning”. Kilde: Nordea

Markedet var i gang med at tilpasse sig

Realkreditinstitutterne skal nok byde ind, og mon ikke det nok skal ende med at blive en OK løsning – på trods af Nationalbanken og øvrige myndigheders håndtering af sagen. Således kunne man nogle steder i materialet læse, at renteloftet var ift. kuponrenten på den udløbende obligation, mens man andre steder kunne læse at det var ift. den effektive rente på obligationen opnået ved seneste auktion. Forvirringen i markedet var – og er – total. Nationalbanken udsendte ovenikøbet en halvfærdig, dårligt argumenteret og halvt gentagende 2 sider lang analyse af risikoen for knock-in (pdf) sent dagen efter forslaget var blevet fremsat. En analyse så vag, at frygten i markedet nok endte med at stige yderligere.

Realkreditinstitutterne var i fuld gang med at løse udfordringerne med at skifte til at anvende længere obligationer. RD, Nordea og DLRkredit var i gang med deres FlexKort, Kort Rente osv., mens Nykredit og BRFkredit også må have haft gang i løsninger, der potentielt kunne have videreført rentetilpasningslån finansieret i obligationer, som investorerne rent faktisk efterspurgte og kan prise relativt enkelt i eksisterende modelsetups. I stedet kan investorerne nu se frem til igen at skulle have gang i den helt store værktøjskasse som ellers blev pensioneret, da Realkredit Danmark droppede det fejlslagne FlexGaranti-lån (float-to-fixed, dvs. på et givet renteniveau blev lånet lavet om til et konverterbart fastforrentet… blev priset ekstra dyrt, fordi investor måtte tage forbehold for mange ubekendte).

Der har helt sikkert ligget gode intentioner bag redningen, men eksekveringen er så halvhjertet og så upræcis, at det efterlader meget tilbage at ønske. Nogle gange må politikere og embedsmænd gerne afstemme ny lovgivning med markedet inden de fremsætter den. Og når de så endelig fremsætter ny lovgivning ville det være storslået, hvis det fremlagte viste tegn på at være gennemarbejdet af personer med viden og erfaring inden for det felt, de ønsker at lovgive om.

Afskaf ejendomsskatten når ingen kender grundværdierne

Har Skat begået en statistikbrøler, da de ud fra meget få samples konkluderede at grundværdierne i de store byer pludselig var steget kraftigt? Det er logik for burhøns, at man ikke kan ekstrapolere fra en stikprøve med få samples til et helt marked.

Fra Politikens artikel:

Steffen Normann Hansen, der er direktør for Skats Kundeservice, forklarer, at Skat før vurderingen i 2011 indhentede priser fra salg af alle ubebyggede grunde i Danmark. Han har ikke det præcise antal, men der var »ikke ret mange« i hovedstaden, siger han. Handelspriserne blev lagt ind i en computer, der derefter viste, at grundene i hovedstadsområdet havde været undervurderet.

Ejendomsskatten fulgte engang ejendomspriserne

Hvis man kaster et blik på nedenstående graf, vil man se at ejendomspriserne og ejendomsbeskatningen fulgtes ad fra 2000 til 2004. Derefter begynder huspriserne deres efterhånden velkendte stigning uden at beskatningen følger med op (man skulle tro det var en svipser, men det var jo utroligt nok en politisk beslutning). Fra 2008 er huspriserne igen faldet så meget, at de er på niveau med udviklingen i beskatningen. Men derefter afkobles ejendomsskatten, der fortsætter opad, mens huspriserne til gengæld fortsætter faldet.

Grafen viser den indekserede udvikling i ejendomsskat, ejendomsværdiskat og huspriser siden 2000.  De følges ad frem til husprisernes himmelflugt. Men hvor huspriserne falder tilbage, så bliver ejendomsskatten sat kraftigt op. Kilde: Danmarks Statistik, OFF12 og EJEN6.
Grafen viser den indekserede udvikling i ejendomsskat, ejendomsværdiskat og huspriser siden 2000.
De følges ad frem til husprisernes himmelflugt. Men hvor huspriserne falder tilbage, så bliver ejendomsskatten sat kraftigt op.
Kilde: Danmarks Statistik, OFF12 og EJEN6.

Er det en politisk beslutning, at ejendomsbeskatningen skal stige på trods af faldende huspriser? Poul Henning Kamp skriver ovre på PHloggen på Ingeniøren:

Som altid er jeg mere tilbøjelig til at mistænke simpel inkompetence end sammensværgelser: En eller anden kontorchef har siddet og fedtet med nogle få rækker data i sit regneark, indtil han har overbevist sig selv om at “det så rigtigt ud”.

På den anden side er det svært at forestille sig, at der ikke har været blot en medarbejder i Skat eller i Skatteministeriet, der er kommet i tanker om sin introduktion til statistik fra statskundskabstudiet, og derfor har påpeget, at der er i gang med at blive foretaget skatteudmåling på et dårligt grundlag. I en sådan situation må der have skullet en politisk beslutning til. Og der skal da ikke meget politisk analyse til for at se, at det er op ad bakke at få en ændring af den danske ejendomsbeskatning igennem både det nuværende og de tidligere folketingssamlinger. Så hellere lukke øjnene, gøre som vi plejer og udskyde problemet til den næste minister.

Ejendomsskat skal erstattes med ejendomsværdibeskatning uden loft

Når alt kommer til alt, må alle uanset partifarve dog kunne enes om, at det ikke giver mening at beskatte grundværdier, når man ikke på nogen som helst rimelig vis kan give et konservativt bud på deres værdi uden bebyggelse. Skal det i øvrigt så også være uden bebyggelsen på nabogrunden? Lad os erkende, at det er dumt at forsøge og som konsekvens afskaffe ejendomsbeskatningen (skat af grundværdi). Det giver et stort provenutab – 25 mia. kr. ifølge Danmarks Statistik. Det må så hentes ind krone for krone i øget ejendomsværdibeskatning.

Ejendomsværdier er alt andet lige nemmere at estimere korrekt. Der er samtidig flere om buddet end Skat alene, idet realkreditinstitutter og ejendomsmæglere også har en stærk interesse i at foretage korrekte vurderinger af både handlede og mindre handlede ejendomme. Dog er der mig bekendt flere ejendomshandler end grundhandler.

Det betyder selvfølgelig et opgør med tidligere (og nuværende?) regeringers politik, men det er den eneste logiske og pragmatiske løsning. Jeg kan ikke se et argument imod. Jo, der kan være mange argumenter imod beskatning af formue osv., men i Danmark har vi besluttet, at det er sådan vi gør – så nu skal vi implementere det ordentligt. Så kan de, der ønsker skattesystemet ændret tage den principielle diskussion bagefter.

Cheferne bag subprime-lånene investerede selv kraftigt i det amerikanske ejendomsmarked

Wall Street and the Housing Bubble er et meget interessant paper fra tre amerikanske professorer. De undersøger private ejendomshandler i årene op til finanskrisen foretaget af cheferne i de banker, der levede af at pakke bl.a. subprime-lån ind og sælge dem videre, og konstaterer på baggrund af deres survey, at cheferne ikke anede, at de var i gang med at køre ejendomsmarkedet i sænk med deres uheldige incitamentsstruktur, manglende overvågning af lån efter de blev solgt videre og den generelt underlødige udlånspraksis:

We analyze whether mid-level managers in securitized finance were aware of the housing bubble and a looming crisis in 2004-2006 using their personal home transaction data. To the extent that the practice of securitization may have led to lax screening of subprime borrowers, we find that the average person in our sample did not expect it to lead to problems in the wider housing market.
Certain groups of securitization agents were particularly aggressive in increasing their exposure to housing during this period, suggesting the need to expand the incentives-based view of the crisis to incorporate a role for beliefs.

Kategoriser denne under det løbende tema: “Det er ikke ulovligt at være inkompetent.”

Somebody's Dream Home
Somebody’s Dream Home (Photo credit: elycefeliz)