I februar brød BRFkredit for alvor ud af realkredittens spændetrøje

Med udstedelsen af 500 mio. euro til finansiering af primært Jyske Banks F1-lån tog BRFkredit endnu et skridt i retning af mere moderne realkredit i tråd med de finansielle realiteter anno 2016. I hvert fald moderne efter danske forhold – for resten af Europa har løbet den vej i mange år.

Den 29. februar 2016 lød det fra BRFkredit, at

”BRFkredit vil fremover finansiere dele af udlånet [i DKK] under fælles funding-aftalerne med obligationer denomineret i euro. Dette sker for at nedbringe de årlige refinansieringer af obligationer denomineret i danske kroner og samtidig udnytte finansieringsmulighederne fra det europæiske marked.”

Endnu et skridt væk fra klassisk matchfunding

Dansk realkredit har historisk været kendetegnet ved strikt balanceret matchfunding, så betalingerne på låntagers lån altid mere eller mindre som minimum præcist matchede betalingerne på de obligationer, der blev specifikt udstedt til at finansiere lånet (og så lidt bidrag til realkreditinstituttet oveni og lidt skøre regneregler). Med den nye covered bond-lov i 2007 – SDO-loven – blev det muligt at løsne lidt op på dette krav om præcis matchfunding og i stedet finansiere udlånet inden for en række stramme krav om balance mellem udlån og funding på primært renterisikoen efter det såkaldte overordnede balanceprincip.

De eneste, der gjorde brug af de nye muligheder for at bevæge sig uden for det strikt balancerede udlån blev Danske Banks danske covered bond-program og BRFkredits lidet kendte Boligkredit Real samt fælles funding. Og med BRFkredits seneste tiltag tager dansk realkredit endnu et skridt i retning af mere fleksibel funding.

BRFkredits hovedkvarter
Af: Peter Sejersen

Ny regulering presser den danske model

De mange krav, der er blevet rejst til dansk realkredit om at skifte til længere funding har været den primære bevæggrund. Hvor de andre realkreditinstitutter primært har fokuseret på at gøre de risikable produkter mindre attraktive ved at sætte priserne voldsomt i vejret, har primært Jyske Bank holdt fast i F1 som produkttype og fokuseret på at produktudvikle sig uden om de nye regulatoriske begrænsninger.

Jyske/BRFkredit ser ud til at være eneste danske realkreditinstitut, der har orienteret sig mod det europæiske marked for at finde inspiration til at produktudvikle sig ud af tilsynsdiamantens begrænsninger på refinansieringsrisiko. Både Realkredit Danmark, Nykredit, DLRkredit og BRFkredit har prøvet med FlexKort, F-kort, RTL Kort (kært barn har mange navne), men det er stadig begrænset, hvad det får af interesse fra både rådgivere og kunder.

En væsentlig årsag til at FlexKort mv. stadig ikke er helt inde i varmen skyldes nok især, at det er et produkt med en hamrende bøvlet blanding af et renteindeks, rentetillæg, bidragssats og obligationsløbetid/(minimal) kursfølsomhed – alt sammen ting man ikke behøver forholde sig nær så meget til i det klassiske F1-produkt. Derfor er Jyske F1 på dette punkt godt tænkt.

Romantiske forestillinger om gennemsigtighed koster

Andre udbydere af boliglån kunne sagtens droppe den strikt balancerede matchfundings spændetrøje og finansiere danske boliglån i obligationsporteføljer spredt ud, hvor den slags er mest efterspurgt i verden. Det er langt hen ad vejen stadig Danmark, der primært efterspørger danske covered bonds – særligt i den store skala – men covered bonds er også efterspurgt i resten af Europa. Vi kunne sagtens bruge lidt mere af den svenske eller tyske model, så realkreditprodukter fra låntageres synspynkt ikke længere behøver være overkomplicerede skabninger, bøjet og vredet for at passe ind i den finansielle lovgivning du jour.

Den gamle romantiske forestilling om, at realkredit er lettere at gennemskue, fordi omkostningerne bliver tydeligere udspecificeret end på banklån, gælder ikke længere. Langt størstedelen af prisen for at låne penge er alligevel ikke længere rente, men derimod omkostninger benævnt bidrag, kursskæring, kurtage, stiftelsesgebyrer osv. Det er alt sammen det samme: Omkostninger suverænt bestemt af långiver.

Alle de mange forsøg på gennemsigtighed øger også omkostningerne til at drive forretningen. Tænk på mængden af jurister og it-udviklere, der findes alene for at servicere de særlige principper for realkreditudlån frem for øvrigt udlån mod pant i fast ejendom og én rente, der indeholder hele striben af omkostninger. Der findes ikke et hyldeprodukt, man kan købe hos en stor international leverandør af finansiel software, som kan håndtere den danske realkreditmodel. Det kan man langt hen ad vejen, hvis man adskiller lån og funding. I stedet findes der i Danmark fire forskellige it-systemer – et per institut – der hvert sted holdes i gang af dedikerede teams, hvis medlemmer tager årevis at erstatte og hvor selv de mindste ændringer koster millioner af kroner på it-budgetterne.

Det har uden tvivl også skubbet Jyske Bank og BRFkredit syd på, at fundingkurven for euro-denominerede covered bonds har set attraktiv ud. Læg dertil, at en udvidelse af fundingbasen også kun er en fordel, så længe man holder kerneinvestorerne i Danmark glade.

Hvordan fungerer euro-finansieringen i praksis?

Jyske Bank overfører pantebreve med variabelt forrentet udlån for 5 mia. kr. til BRFkredits kapitalcenter, primært F1-lån. Fra BRFkredits kapitalcenter udstedes 500 mio. euro i fastforrentede obligationer, der betaler 0,25% i årlig kuponrente. BRFkredits kapitalcenter indgår samtidig i en swap (selvfølgelig med en-sidet CSA/sikkerhedsstillelse), der veksler alle betalinger fra fast rente i euro til givetvis en 1-årig fast rente i danske kroner. De sidste penge til at finansiere udlånet ud over 3,75 mia. kr. hentes formentlig fra traditionelle danske Cibor-, Cita- og rentetilpasningsobligationer.

Det går godt med Jyske Banks boligudlån, forlyder det fra banken selv. Ifølge BRFkredit bliver det derfor heller ikke den sidste euro covered bond fra instituttet. Det kan også ses i tallene fra BRFkredits investormateriale. Angiveligt går det så godt, at BRFkredit med sin udlånsvækst på 23,1% i første kvartal 2016 ligger højere end Tilsynsdiamantens grænse for udlånsvækst på 15%. Det er dog ikke noget problem – udlånsvækst som følge af Jyske Banks køb af BRFkredit blev så godt som specifikt nævnt som en undtagelse fra Finanstilsynet. Og i øvrigt gælder kravet først fra 2018.

Læs mere

Finansiering af udlån med euro obligationer – BRFkredits fondsbørsmeddelelse nr. 20/2016

BRFkredit EUR covered bond presentation June 2016

Er Jyske Bank F1 et godt alternativ?

I december lancerede Jyske Bank deres eget F1-lån, der bliver markedsført som billigere end realkredittens F1-lån. Men der er sjældent nogen gratis frokost i bankerne (heller ikke selvom kaffen vistnok stadig er gratis i Jyske Banks cafeer). I det følgende løber jeg nogle oplagte fælder igennem og sammenligner med de traditionelle F1-lån fra realkreditinstitutterne. Alt i alt er der tale om et lån på konkurrencedygtige vilkår, og der er ikke særlige egenskaber, der gør det til et ringere produkt end realkredittens tilsvarende.

Jyske Bank har samtidig med F1-lånet lanceret muligheden for at optage lån på vilkår der ligner de traditionelle konverterbare realkreditlån med fast rente i 30 år og mulighed for indfrielse til kursværdi samt til kurs 100. Det er også et interessant alternativ for mange, og mange af de samme pointer gør sig gældende for disse.

jyske_bank_f1

Renten er ikke fastsat på markedet – ikke noget problem

Den klassiske realkredits største og bedste salgsargument har været, at det er obligationsinvestorerne ude i markedet, der bestemmer, hvor meget det koster at låne. Realkreditinstituttets omkostninger dækkes af bidragssatsen, som kunden afregner ved siden af. Et godt og sundt princip, der sikrer transparens. Desværre er princippet om gennemsigtighed ikke meget værd for tiden: Realkreditinstitutterne har introduceret kursskæring, som gemmer sig i lånerenten, og sat bidragssatserne op. Det lave renteniveau medfører, at omkostningerne udgør en meget stor andel af både kontantlånsrenten og af den samlede ydelsesbetaling.

For Jyske Bank F1 er det således rigtigt, at det er Jyske Bank, der suverænt bestemmer renten. Men prisen for et F1-lån hos Realkredit Danmark bliver i sidste ende også fastsat af af Realkredit Danmark. Alene bidragssatsen på 0,85% for et F1-lån tillagt 0,32% for afdragsfrihed i Realkredit Danmark (RD’s prisblad) overstiger den samlede rente på et Jyske Bank F1, der i øjeblikket ligger på 1,09% (JB’s prisblad). Både det klassiske F1-lån og bankudgaven er til hver en tid i risiko for løbende prisstigninger.

I sidste ende bliver det derfor konkurrencen på markedet for F1-lån, der bestemmer den samlede pris. At det ikke er obligationsinvestorerne, der fastsætter prisen (efter kursskæring) er derfor ikke noget problem for Jyske Banks F1-lån.

Det ser ud til at Jyske Bank kører med en rente, der skifter d. 1. januar hvert år.

Jyske Bank F1 har egenskaber som i realkreditten

De centrale parametre er identiske med realkreditten: Op til 30 års løbetid, op til 10 års afdragsfrihed, op til 80% belåningsgrad for private ejerboliger.

Renten bliver bestemt af belåningsgraden. Det er svært at gennemskue sammenhængen præcist, men ud fra ÅOP-beregningerne i Jyske Banks prisblad fremgår det, at ÅOP er lavere ved lave belåningsgrader. Det er ligesom i realkreditten.

Indfrielse ser ud til at kunne ske til kurs 100 til hver en tid. Der er dermed ikke nogen kursrisiko på lånet. Kursrisikoen er derfor en lille bitte smule mindre end i realkreditten, hvor der kun er indfrielse til kurs 100 ifm. de årlige refinansieringer.

Tilføjelse august 2014:
Jyske Banks misligholdelsesklausul giver anledning til ekstra opmærksomhed og er ikke en egenskab ligesom i realkreditten. Om den reelt giver Jyske Bank mulighed for at opsige lånet, hvis kundens økonomiske forhold ændres er uklart. Det er enten dygtigt spin fra konkurrenterne eller et reel aftalepunkt i låneaftalen. Jyske Bank siger, at de kun vil bruge klausulen, hvis de bliver udsat for misrøgt af ejendommen, urigtige oplysninger eller akkordforhandlinger. Urigtige oplysninger plejer dog heller ikke just at gøre realkreditinstitutterne glade. Ikke desto mindre er der forskel i aftaleteksten. Derudover kan der være forskel i morarenter, da realkreditten typisk har haft en lavere rentesats og kun opkræver morarente af ikke-betalte beløb og ikke den samlede restgæld. Men alt det skal man nok vende med en der rent faktisk har læst en låneaftale.
/Kassemesteren
25-08-2014

Et realkreditlån i bankforklædning

Jyske Banks F1 bliver finansieret med sikkerhed i et SDO-pantebrev ligesom realkreditten. Der er således mulighed for genbrug af stempel fra realkreditlånet.

Lånets finansieringsside kendes ikke af kunden, men vil i praksis være en blanding af Jyske Banks indlån og seniorgæld samt BRFkredits obligationer, der må forventes at udgøre størstedelen af finansieringskilden til produktet for at sikre en konkurrencedygtig pris. Det er også med til at sænke risikoen for mærkværdige prisstigninger som ikke også vil ramme realkredittens F1-lån.

I praksis er Jyske Bank F1 mest af alt et realkreditlån pakket om og peppet op af en bank, så kunden slipper for “besværlige” detaljer omkring ISIN-kode, kursværdi og kursskæring. Da obligationssiden er skjult skal kunden heller ikke belemres med fondsnotaer med oplysninger om hver gennemført refinansiering. Kunden har et lån – punktum. Kedeligt for finanstyper som mig, men godt for langt de fleste.

SDO-loven sikrer mod individuelle prisstigninger ved boligprisfald

Som bankkunde er man normalt overladt til sig selv, når der skal forhandles pris med banken. Da Jyske Banks F1-lån er et SDO-lån, er der dog en vis beskyttelse af låntager som beskrevet i §152 a stk. 2 i Lov om finansiel virksomhed. Jyske Bank kan efter et prisfald på en låntagers bolig derfor ikke komme og bede om ekstra pantsikkerhed for lånet. De kan dog stadig sætte renten op for alle kunder i bestemte belåningsintervaller ligesom realkreditinstitutterne har gjort med bidragsstigningerne, men de kan ligesom realkreditinstitutterne ikke gå efter den individuelle kunde.

Øvrige omkostningerne ligner realkredittens

Det koster 5.000 kr. at optage lånet og 3.500 at omlægge. Disse priser kan der som i realkreditinstitutterne forhandles om. Hertil kommer de uundgåelige (og overraskende høje) tinglysningsomkostninger til staten. En hel eller delvis indfrielse før udløb af lånet kan ske til kurs 100 og koster 750 kr. Alt i alt er der således ikke den store forskel på disse prissatser ift. realkreditinstitutterne.

Læs mere

Læs mere om Jyske Bank F1 på Jyske Banks hjemmeside.

Svenske banker bedst til at reducere risikovægtede aktiver

Mens danske banker – særligt Danske Bank – får på puklen for at have for lave risikovægtede aktiver, er de svenske banker nordiske mestre i at reducere deres risikovægtede aktiver via modeloptimeringer.

Se bare de to grafer herunder fra Danske Markets-analytiker Per Grønborg, der tydeligt viser deflationen i risikovægtede aktiver i de nordiske banker:

gennemsnitlige risikovægtede aktiver er faldet markant
Risikovægtede aktiver er vokset betydeligt langsommere end udlånet i Svenska Handelsbanken, mens risikovægtede aktiver i Sydbank er vokset betydeligt mere end udlånet. Kilde: Per Grønborg, Danske Markets til DDF-arrangementet SIFI-rapporten – konklusioner og konsekvenser
nordiske banker og kapital fra hhv model vs faktisk kapitalindskud
Højre akse viser hvor meget af den forøgede solvensprocent, der skyldes hhv. faktiske kapitalindskud og optimering af modeller til beregning af risikovægtede aktiver. Grafen viser tydeligt, hvordan Danske Bank og Nordea er sat til vægs af de andre svenske banker. Jyske Bank og Sydbank har på den anden side et stort potentiale for modelforbedringer ligner det. Kilde: Per Grønborg, Danske Markets til DDF-arrangementet SIFI-rapporten – konklusioner og konsekvenser

Resten af Per Grønborgs præsentation er bestemt også læsværdig. Jeg er helt enig i hans pointe om, at de svenske myndigheder er gode til at tale sine banker op, mens de danske myndigheder er rigtig gode til at tale bankerne ned. Kernecitatet i den forbindelse er:

Dansk Finanstilsyn gav Nordea et offentligt påbud om at få godkendt ændringer på deres RWA-modeller inden de blev taget i brug (22. marts)
−Nordea har sandsynligvis implementeret modellerne i alle lande på en gang, men kun det danske tilsyn har reageret offentligt

Upside-potentiale i Jyske Bank og Sydbank

Jyske Bank og Sydbank er de eneste af de større banker i Skandinavien, der ikke har leveret faldende risikovægtede aktiver, når der justeres for udlånsvæksten og ændringen i asset mix. Kunne der ligge et potentiale for bedre egenkapitalforrentning til aktionærerne her – eller for en bonus til en dygtig risikoanalytiker på jobjagt i det jyske?

Kilde

SIFI forslaget og aktiemarkedet
Per Grønborg
Præsenteret ved Den Danske Finansanalytikerforenings arrangement “SIFI rapporten – konklusioner og konsekvenser” d. 17. april 2013.